北京国奥名都项目策划方案(王-志-纲工作室).doc

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1、国奥名都总体策划方案（纲要草稿）国奥名都项目总体策划报告目录前言3第一部分项目评估5一、北京市房地产市场分析5（一）北京房地产发展的宏观环境5（二）北京市房地产发展的供给及需求特征6（三）北京市房地产发展的趋势7二、北京城市发展格局分析91、北京城市发展格局概述102、北京市朝阳区区域发展分析10三、北京豪宅分析12（一）豪宅的界定标准12（二）北京豪宅的发展历程15（三）北京豪宅供应分析15（四）豪宅市场需求分析18（五）豪宅市场消费者分析20（六）关于北京豪宅市场若干个值得关注的问题21（七）北京别墅市场分析23四、竞争分析27（一）竞争性板块分析27（二）竞争性项目分析30

2、五、基地分析41六、项目SWOT分析44第二部分项目定位49一、目标市场定位49二、主题概念定位5380国奥名都总体策划方案（纲要草稿）三、名称与形象定位55四、功能定位57五、核心产品定位59七、档次定位：65八、价格定位65第三部分策略设计68一、开发理念68二、开发策略70三、开发时序与各阶段主题72第四部分规划设计建议73一、规划原则建议73二、功能分区建议73三、组团划分建议75四、交通组织建议76五、园林景观建议76六、单体设计建议78第五部分首期启动策略建议79一、启动点选择79二、首期启动规模79三、启动期目标市场定位79四、启动期核心主题80五、启动期主打卖点8

3、0六、启动期产品建议（略）8080国奥名都总体策划方案（纲要草稿）前言受京润公司和中体产业委托，王志纲工作室为北京京润水上花园地块做总体策划。京润水上花园为开发多年的高尚别墅，控制土地达三千余亩，应委托方要求，本总体策划报告侧重于二期可开发土地1700亩的总体策划。2001年中国可谓是好戏连台，从北京申办奥运成功到中国正式加入WTO，世界舞台的聚光灯照在了中国，尤其是北京这个名字，响遍了全世界。几乎与此同时，北京市政府对CBD地区进行了规划与实施，在房地产界引起了CBD开发热。同时，随着经济的发展，京津冀北地区逐步一体化，大北京战略的实施已提到了日程上，北京的经济再一次步入快车道

4、，给各行各业，尤其是房地产业，带来了不可估量的商机。经济的发展，奥运的临近，让全民健身成为了一种共识。同时，泛地产开发风起云涌，在南中国，随着广奥、番奥、上奥和南奥的相继成功，奥龙计划已进入起步期，在不久的将来，奥园将在全国遍地开发，品牌效应不容忽视。奥园也在不断提升中，升级换代的要求日益明确。进入北京，占领至高点，是奥龙连锁计划的重要战略。故在东坝北京奥园已先期进入的前提下，本项目一定要抢时间，先声夺人，使资源倾斜，为我所用。在燕莎区域拥有三千余亩的绝版地块，企业拥有无与伦比的公共关系资源，所以，我们相信，本项目有能力建成为北京的新名片，北京的标志性高尚生活社区，北京的第一城市

5、客厅。由此，我们提出了以下问题作为本次策划的出发点：1、如果从单纯的利益出发点考虑的话，绝版地块上的项目赚钱并不是很难的事，首都奥园的目标何在？80国奥名都总体策划方案（纲要草稿）1、顶级豪宅，面对的只是金字塔尖上的少数人，作为一个可开发面积达3000亩的大盘，如何才能在保证品质品味的前提下，适当拓宽目标消费群？2、对于首期1700亩的开发，很多经济技术指标尚未落实，如何在保证社会效益和环境效益的前提下，获取最大的经济效益？3、奥林匹克花园的连锁品牌一直是走中档偏高路线的大众化品牌路线，如何实现它品牌价值的提升？4、如何才能最大限度地利用企业资源、地块天生丽质的区位、环境资源，发

6、挥企业的核心能力，打造出一个新世纪新北京的住宅名片？我们时刻谨记着，本项目策划的出发点是：1、兼顾京润公司、中体产业和金业集团三方的利益，兼顾社会效益、经济效益和环境效益的统一；2、寻求资源支持，以资源整合为第一要素；3、多元化，复合性，居住并不是其唯一的、主要的功能；4、追求项目的可持续发展。同时，本项目策划的前提和依据在于：1、土地问题并非我们的考虑范围，前提是发展商可以完成一切与土地有关的手续；2、除了开发思路外，前提是其他政策或者土地方面的风险都是可以规避的。80国奥名都总体策划方案（纲要草稿）第一部分项目评估一、北京市房地产市场分析（一）北京房地产发展的宏观环境1、作为

7、中国的北京和世界的北京，其房地产业的特殊性北京房地产业的发展显示出与上海广州深圳等地不同的色彩：房子价格为全国之最，而开发的专业水准大打折扣，甚至有人断言北京没有好房子；货币化分房政策提得早，而实施步伐却大大晚于上海等其他大城市；倡导国土资源的公正公平化使用，但是土地使用制度却迟迟透明不起来；是人文荟萃国际知名的东方文化古城，却在住宅建筑上将文化品位丢失殆尽；强调人文关怀环境保护，而象样的生态型住宅却寥若晨星。如此等等。2、消息不断，经济保持快速稳定运行，房地产发展基础雄厚去年以