2007年的湖南浏阳商业房地产市场调查归纳总结报告.doc

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1、**·****商业部分市场调查报告一、浏阳商业市场调查研究（一）浏阳商业整体市场现状（二）浏阳商圈分析1、浏阳老市府商圈供应分析2、浏阳花炮文化城商圈供应分析(项目所在商圈)3、浏阳新市府商圈供应分析4、浏阳潜在市场供应分析………………………………………………………………二、项目基地调查研究（一）项目位置（二）项目地块及周边环境（三）项目交通状况调研（四）项目规模调研及级别定位三、市场调研结论及相关建议（一）项目主题定位建议……………………………………………………………………（二）项目规划业态建议………………………………

2、……………………………………-25-前言本次调查历时3天，主要针对于浏阳整体商业环境、三大商圈、重点在售商业项目进行了调查走访，具体内容包括以新文路为代表的老市府商圈，以本项目为代表的花炮文化城商圈、以亚大国际新城为代表的新市府商圈及以市场为代表的金沙路商业线，调查的重点侧重于商业的业态分布和租（售）金水平两方面内容，调查的方法有笔录、询访、问卷、照相、步测等，3天共收集采访问卷100余份，其中有效问卷90余份，加上大量照相记录，为本次调查采集了大量数据图片素材。由于本次调查的内容主要集中在“点”（单个商业项目）与“线（

3、商圈）”上，还缺少“面”（如浏阳的经济发展、居民收入水平、消费结构、商业布局规划等宏观经济消费数据及普通消费者、经营者、投资者的实际需求等）上的内容，使得本次报告在政府经济数据、政策层次等宏观方面的分析不足，望贵方给予谅解！-25-一、浏阳商业市场调查研究（一）浏阳商业市场现状分析作为一个全市人口133余万、市区人口约17万的县级城市，浏阳商业市场仍维持单一商业中心的格局，全市的代表性商业主要集中在由新文路与人民路组成的老市府商业中心。如全球连锁品牌餐饮麦当劳、全国运动品牌安踏特步、全国服饰品牌劲霸七匹狼、当地连锁品牌超

4、市家润多等等，一些市场型的商业则分布在金沙路沿线，从金沙北路入城口的浏阳工业品市场和浏阳花炮交易市场、金沙中路的浏阳河市场到金沙南路的湘东建材市场，而最为常见的商业形态还是沿街的小店铺。但随着浏阳经济的日益繁荣和城市化的逐步加快，特别是近年来房地产业的迅猛发展和旧城改造的同步进行，浏阳商业市场格局正在发生明显的变化，呈现“由单一中心向多中心转变”的显著特点。如花炮文化城商圈、将军大道商圈等，都是由该区域的商品房规模开发而带动起来的，虽然目前的商业气氛仍不够成熟，但随着这些新楼盘交付使用和业主入住，这些新兴商圈将逐步成熟，

5、但总体而言，老市府商圈作为浏阳唯一市级商业中心的地位不会变，它的商业辐射力囊括整个城区及浏阳全市。-25-金沙路市场特色街北段/中段/南段新市府商圈本项目老市府商圈花炮文化城商圈（浏阳三大商圈和一条商业线位置分布图）（二）浏阳商圈调研分析1、浏阳老市府商圈调研分析横轴“人民路”纵轴“新文路”（老市府商圈位置区位图）》》老市府商圈概述-25-以新文路步行街和人民路商业街为纵向轴和横向轴，老市府商圈是目前浏阳品牌数量最多、商业类型最全的传统商业中心，也是目前浏阳最为繁华、租金最高的商业区。麦当劳、劲霸、安踏、浏阳珠宝金行、浏

6、阳影院、塔客堡咖啡馆、蓝狐KTV、家润多超市等知名品牌都已进驻该商圈，而且周边还云集了新华书店、市人民医院、嗣同故居、市工商银行等影响全市的城市公建设施。作为浏阳最为成熟的商业街，该商圈的商业正在向临近的街道和项目扩散，具体来说新文路的商业正在向新文路与北正路的连接道路扩散，人民西路的商业正向太平盛世扩散。（新文路步行街街景）（人民路商业街街景）》》商业业态调研根据市调组对新文路步行街的商业业态实际调研的整理统计，我们可以发现以下特点：从业态内容来看，服饰占有半数以上的比例，达到了58％，而所占比例大于5％的业态主要有鞋

7、类、箱包、餐饮、娱乐等，其他的商业业态包括有眼镜、珠宝、饰品、儿童用品超市、玩具、冷饮批发、售楼处等。从商业品牌来看，以中低档品牌居多，其中比较知名的国内品牌有劲霸、七匹狼、九牧王、杉杉、太子龙、步森、兽王、雪中飞、红豆、以纯、森马、邦威、百丽、达芙妮、意而康、奥康、李宁、百事、安踏、特步等，其中较为知名国际品牌有麦当劳、金利来、华伦天奴等。-25-从经营面积来看，以开间在4-6米、面积在40㎡左右的单个单层标准店铺为主，一些知名品牌会选择两个或两个以上的单层或双层标准店铺，如步行街北端的麦当劳和人民路路口的麦肯基，一些

8、购物商场会选择二层以上的多间店铺，如人民路路口的家润多超市和康星百货。（具体商业业态、数量、比例统计如下：）业态服饰鞋类箱包餐饮娱乐珠宝饰品眼镜其他合计数量58856722210100比例58％8%5%6%7%2%2%2%10%100（位于新文路中段单层单个标准店铺的安踏专卖店）（位于新文路北段拐角处单层多个店铺的麦