房地产开发新项目可行研究报告内容指引.doc

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1、房地产项目可行性报告内容指引一、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方血的地位。例如，项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项H渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项日启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展屮的地位

2、（是否核心项li）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市屮心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要屮心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，白然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括

3、宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、十.地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括十•地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范I韦I及

4、和关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况CD公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大屮小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物屮心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设

5、施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划屮周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物屮心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成木、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅

6、，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、南水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成木等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成木等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积

7、、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做岀初步评估。近几年与木案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得十•地使用权的法律于续现状

8、描述（一）项目用地现状1、十.地所有权归属2、十.地使用权归属3、土地的他项权力（如抵押权）4、土地的用途5、有关项目用地现状的政府文件