梁式转换结构在商住项目的运用与经济分析.pdf

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1、应用研究梁式转换结构在商住项目的运用与经济分析林锡义（联发集团有限公司，福建厦门361000）摘要：随着房地产的快速发展开发，市场竞争压力大，客户对住宅的适用性、舒适度要求越来越高。市场大环境要求房地产开发公司在开发过程中需要全方考虑开发各个环节，特别对于建筑设计要求越来越高。从建筑方案、结构方案到施工图都需要进行分析比较得出最优方案。对于商住项目，商业部分价值非常高，在建筑功能上，希望较少的受到上部竖向柱墙影响，保证购物商场、餐厅、娱乐设施等综合性功能得到最合理布置。这种建筑使用功能的特点也确

2、定了结构体系的特点，即转换层的概念。这种转换层广泛应用于剪力墙结构或框架—剪力墙等结构体系中。结合项目实际，针对是否采用转换层形式进行分析比较。若采用转换形式可选用梁式转换，相对于板式转换形式，梁式转换结构传力比较直接明确，经济更合理。关键词：梁式转换；建筑功能；空间利用；销售价值中图分类号：TU974文献标识码：A文章编号：1674―3024（2016）01―188―031项目概况响。上述的两个要求可以归结为通过减少底部的剪力墙来提升建发珑璟湾是建发集团在泉州市区的第一个项目，是扎根泉州，拓展

3、周边地块开发业务的基础。该地块处泉州南江滨，空间的完整性，特别是Y向剪力墙。由于结构本身的高宽比较占地面积约8.8万平方米，地上建筑面积约32万平方米，位于大，在满足规范位移要求情况下，Y向剪力墙基本上无法优化，鲤城区江滨南路南侧。本项目为商住项目，定位为中高端住宅，因此可以通过结构转换的途径减少落地剪力墙来实现。在商业主要为26～33层高层住宅建筑高度为90～99.9米；其中两栋顶板处，结合商业和架空位置，布置转换梁和转换柱，重新进楼为40层高度约119米。该项目属于郊区，周边商业配套离项目有

4、一定距离，项目周边常住居民较多，中小商业店铺有较高行计算分析，2#楼通过结构转换后的建筑一层平面如下：的市场价值，从营销角度对设计提出要求，最大化提高店铺空间利用率，增加商业价值。项目分两期开发，一期开发约20万平米，二期开发约12万平米。结合一期建设情况，对拟建二期及相邻地块的结构形式进行分析比较。2实例分析现以2#楼为例，对转换与非转换结构进行分析比较，2#楼上部是29层的住宅，建筑高度为90m，底部主要用于商业、大堂及架空活动、非机动停车、门厅等。2.1建筑功能如下图所示2#楼一层平面图（

5、转换）注：云线范围竖向剪力墙是否落地,对建筑功能影响较小如上图所示，通过结构转换后，店面调整空间大，利用率会更高；架空层空间比较通透，部分设备、管线等可利用架空层的空间，对建筑品质有较大提高。如下图所示，原地下室该范围均为设备管理用房，转换后设备用房的空间格局就有更多的调整空间，利用率也更高；同时在满足建筑基本功能的要求前提下，尽可能多的调整出地下室车位。从调整前后可以看出，本栋楼地下室范围预计可以调2#楼一层平面图（未转换）整出不少于6个微型车位（子母车位）。未做结构转换时，2#楼建筑一层平面

6、如上图，从图中可见：（1）结构的剪力墙较多，影响了一层商业的完整性、空间利用率低、店面价值较小、对销售有一定影响。（2）楼盘定位为中高端户型，从居住舒适度的角度出发，架空层宜开敞、通透。但剪力墙较多已影响了架空层的通透性，也不利于架空层非机动车停车，同时对架空绿化效果也一定影188建筑建材装饰应用研究地下室平面布置图（转换后）转换层结构平面布置图上图中可见，转换柱的截面尺寸为1200×1000，1200×1700；转换梁的高度为1.6～2.0m。（2）部分框支剪力墙结构与一般剪力墙结构的比较：①

7、最大适用高度不同，如表1：表1A级高度钢筋混凝土高层建筑的最大适用高度（m）结构体系抗震设防烈度（7度）全部落地剪力墙120部分框支剪力墙100根据《高层建筑混凝土结构技术规程》3.3.1条：平面和竖向均不规则的高层建筑结构，其最大适用高度宜适当降低（10%）,即建筑的最大适用高度为90米。地下室平面布置图（未转换）本条要根据具体结构布置而定；或者通过专家论证确认是2.2结构分析调整否需要调整A类高度建筑的最大适用高度。（1）结构转换层平面布置②抗震等级不同，如表2：本栋楼部分框支剪力墙结构的转

8、换构件尺寸如下图所示：表2A级高度高层建筑结构抗震等级结构类型抗震设防烈度（7度）全部落地剪力墙结构高度（m）≤80>80剪力墙三二非底部加强部位的剪力墙三二底部加强部位的剪力墙二一部分框支剪力墙结构框支框架二一根据《高层建筑混凝土结构技术规程》规定，框支柱、框3经济分析支梁及剪力墙抗震等级提高、造加措施须加强。两者含钢量等经济指标不同，根据两种形式，设计单位及成本部门分别提供根据I标段预算结果估算（综合单价），含钢量每平米（建经济指标如下：筑面积）增加1Kg，预估增加造价4.5元/m2；混凝土