物业设备设施管理基础.doc

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1、物业设备设施管理基础第二节物业设备管理的内容物业设备管理的内容包括物业设备基础资料的管理、物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、間定资产（设备）管理和工程资料的管理等。现分述如下。一、物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理主要从科学、规范地收集设备原始档案、设备技术资料着于,对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台帐、设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。二、物业设备技术运行管理的目的物业设备技术运行管理的li的是使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态、并以最少的投入得到故佳的使用效果（经济效益）。1、

2、物业设备技术运行管理应落实的工作%1针对设备的特点，制订科学、严密且切实可行的操作规程；%1对操作人员进行专业的培训教冇，按照规定持证上岗；%1加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备始终保持完好能用状态；%1设备屮的仪表、安全附件定期校验，确保灵敏可靠；%1加强对运行屮设备的科学监测；%1对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。2、物业设备经济运行管理物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面：（1）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：%1设备的技术性能参数必须满足使川要求，并注意考虑到发展的需要；%1设备的安全可靠程度、操作难易稈度及对工

3、作环境的要求；%1设备的价格及运行时能源的耗用情况；%1设备的寿命。即设备从开始使用到因技术落后或经济上不合算而被淘汰所经过的时间，所谓经济上的不合算是指设备继续使用所需的维修费用高于该设备继续使用所能产生的效益;%1设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动；%1注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，从而获得技术进步及一定的经济效益。（2）运行成木管理运行成木管理具体从能耗、专业操作人员的配置、经济合理的维修费用监控等方血，同时还应考虑绿色环保的标准。三、物业设备维修管理物业设备维修管理主要从设备的维护保养、定期计划检修丁•作的落实进行。%1维护保养的方

4、式，包括紧固、润滑、调一整、外观表面检查等。%1维护保养工作的实施。维护保养工作主要分H常维护保养和定期维护保养两种。%1设备的点检，就是对设备有针对性的检查。设备的点检包括口常点检及计划点检。%1物业设备的计划检修，计划检修T作一般分为小修、屮修、大修和系统大修4种。在计划检修和维护保养的关系上，应遵循“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。四、物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，从而提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有以下几种。%1对设备的结构作局部改进；%1增加新的零件和各种装置；%1对设备的参数、容量

5、、功率、转速、形状和外形尺寸作调桀。要注意，只要能通过技术改造能达到同样的H的，一般就不采用设备更新的方式。五、备品配件管理备品配件管理的忖的，是既要科学地组织备件储备，满足设备维修的需耍，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用。六、定资产（设备）管理固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过稈屮保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。固定资产必须同时具备下列两个条件：一是使用年限在一年以上；二是单位价值在规定的限额以上（1000元、1500元、2000元）。对于不属于生产经营主要设备的物品，单位价

6、值在2000元以上,并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。固定资产（设备）的管理主要是通过管理有效地提高尚定资产利用率和尚定资产生产率,使设备发挥最佳的效川。确定设备折【口年限的方法为：%1参考历年来同类设备的平均使用年限；%1根据设备使用频率、工作环境恶劣稈度和维修保养的质量；%1技术进步的稈度决定了产品淘汰的周期，也决定了折I口年限的长短。当设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏维修的费用已经不经济时设备就应该作报废处理。七、工程资料的管理工稈资料的管理分为文件档案管理和电脑管理两大类。物业工程资料一般分为：（1）竣T验收资料%1建设工程规划验收

7、合格证。%1建筑丁•稈竣工验收书。%1单位王穆竣T验收书。%1消防工程竣T验收书。%1消防工稈竣丁验收移交登记目录。%1电梯准用证。%1电梯运行许可证。%1房地产开发经营项目交付使川证。（2）设备管理资料%1土木建筑类。包括建筑平而图和建筑结构图。%1暖通设备。包括：暖通工程竣工图，暖通设备产品说明书和使川指导书，暖通设备操作规稈，暧通设备维保规稈。%1给排水设备。包括：给排水工程竣工图，给排水设备产品说明书和使用指导书，给排水设备操作规程，给排水设备维保规程。%1强电设备。包括：强电丁•稈竣工图，强电设备产品说明书和使用指导书，强电设备操作规程，强电设备维保规