北京市商业地产分析1.ppt

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1、北京市商业地产分析07-08商业地产情况09年以后商业地产展望107-08年商业地产情况一、主要特点1、看好奥运商机，商业地产供需两旺2、受多方面因素影响，部分计划奥运前开业的商业项目延迟开业3、传统核心商业区高档商业增长明显，高档商业竞争更加激烈4、受地铁开发影响，相关商业地产发展比较迅速5、商业外围化趋势开始显现，边缘新兴商圈兴起2二、总体情况1、供给2、需求3、空置及延迟开业4、租金307-08年商业地产情况1、供给407-08年商业地产情况据有关统计，07-08年3季度，北京市共新增1万平米以上商业面积491万平米，占现有1万平米以上商业面积存量1498万平米的32.8%，增

2、长速度较快。（数据来源：高纬环球）2、需求受国际国内零售商、商业地产商、品牌商扩张推动，商业地产需求比较旺盛。主要需求方有：零售商（如新光三越、乐天百货、新世界、翠微、王府井等）商业地产商（如、太古、中粮、凯德置地等）品牌商（如C&A、莎莎、无印良品、优衣库、卡地亚等）507-08年商业地产情况3、空置及延迟开业空置607-08年商业地产情况开业延迟虽然空置率不高，但开业延迟现象比较明显，主要受项目自身和奥运供给过大招商竞争激烈影响项目自身：如鹏润国际时尚中心、万贸、大钟寺国际广场等招商竞争激烈：如三里屯Village、前门大街等资料来源：高力国际4、租金核心区租金变化不大,见下表7

3、07-08年商业地产情况单位：人民币/月/平米2008年3季度2007年1季度变化西单116092924.9%王府井13641857-26.5%CBD8461161-27.1%中关村66854223.2%朝阳门62154214.6%注：首层最佳位置租金三、分类分析1、传统核心商圈2、传统区域商圈3、边缘及新兴商圈807-08年商业地产情况1、传统核心商圈907-08年商业地产情况西单王府井CBD朝外燕莎1、传统核心商圈传统核心商圈中高档商业项目增长显著西单商圈：大悦城、金融街购物中心（泛西单商圈）王府井商圈：乐天银泰百货燕莎商圈：三里屯Village、圣拉娜购物中心1007-08年商

4、业地产情况1、传统核心商圈CBD商圈尤为突出1107-08年商业地产情况07-08年CBD开业重要项目一览项目名称面积（万平米）开业时间主力店新光天地182007.4华贸中心3.52008上金地中心22008.10美美百货万达广场62007.4新世界百货银泰中心32008.10双子座购物中心4.82007.8晨曦百货世贸天阶72006.122、传统区域商圈1207-08年商业地产情况西直门东直门中关村亚运村新街口2、传统区域商圈传统区域商圈受地铁开发影响比较明显西直门：西直门嘉茂购物中心、枫蓝国际购物中心东直门：银座MALL新街口：万特购物中心、星街坊、天美时尚名店1307-08年商

5、业地产情况3、边缘新兴商圈1407-08年商业地产情况回龙观天通苑望京酒仙桥东南四环3、边缘新兴商圈受社区发展和社区商业影响，边缘新兴商圈有一定发展回龙观：北店时代广场、蓝岛金隅百货（西三旗）天通苑：龙德广场望京：新世界利莹百货、博泰国际商业广场、六佰本酒仙桥：久隆广场、妙典时尚广场东南四环：大成国际中心、美罗城另外还有西南地区的万博商厦（华堂）、资和信百货和贵友通州等项目开业1507-08年商业地产情况09年以后商业地产展望一、总体情况1、未来北京商业地产供给量仍然巨大，据戴德梁行统计未来3年内计划开业之商业项目面积合计高达630万平方米。2、受经济因素影响，未来商业需求有所减缓，

6、如翠微已将2009年定位为品牌调整年，一些国际大品牌也放慢了开店的速度。3、受此影响商业地产招商竞争将十分激烈，租金有下降的可能。1609年以后商业地产展望二、分类分析1、边缘新兴商圈将成为商业地产增长的主要部分。2、传统核心商圈商业地产增长将以传统商业区为主，包括王府井、西单等地区。1709年以后商业地产展望二、分类分析18项目名称建筑面积（m2）预计开业年份项目地址长安MALL28万2008Q4海淀区复兴路五棵松三里屯SOHO12万2010北京朝阳区三里屯太古将台路项目8.6万2010朝阳区东四环北路国瑞崇外购物中心13万2009崇文区崇文门外大街朝阳大悦城24万2010朝阳区朝

7、阳北路奥运村地下商业24万2010朝阳区奥林匹克公园华润上地MALL11万2011海淀区安宁庄东路石景山万达广场10万2008Q4景山区石景山路华正广场7万2010西城区西直门外大街北京香颂商业8万2009朝阳区东北四环爱家国际商业中心12万2010朝阳区亮马桥路万贸购物中心11万2009海淀区万柳北京2012年前计划开业部分项目示意