××项目营销策划案模板.doc

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1、××项目营销推广方案XX公司营销策划部××年××月××日目录一、前言3二、市场分析3（一）、区域市场分析3（二）、区位市场分析3（三）、区位竞争分析31、区位市场竞争性项目分析32、竞争对手营销策略分析33、区位市场竞争态势分析3（四）、项目分析41、项目地块分析42、项目资源分析43、项目SWOT分析43.1、项目优势分析43.2、项目劣势分析43.3、项目机会分析43.4、项目风险分析4（五）、项目企划思路41、针对项目优势和机会42、针对本案劣势和威胁4三、项目发展定位4（一）、发展商定位5（二）、市场定位51、项目主题定位52、项目形象定位53、客户群体定位53.1、

2、目标市场细分53.2、目标市场选择53.3、目标市场定位5（三）、产品定位6（四）、价格定位61、项目总体定价原则62、项目总体定价方法选择63、项目总体定价方案6四、项目的营销推广6（一）、营销推广体系的建立61、项目价值体系的建立72、实现价值体系的要素7（二）、营销推广计划71、前期铺垫期71.1、计划时间71.2、推广计划目的和重点71.3、计划安排71.4、预期效果72、逐步导入期72.1、计划时间72.2、推广计划目的和重点72.3、计划安排82.4、预期效果83、项目公开期83.1、计划时间83.2、推广计划目的和重点83.3、计划安排83.4、预期效果84、持

3、续强销期84.1、计划时间84.2、推广计划目的和重点84.3、计划安排84.4、预期效果85、逐步降温销售期85.1、计划时间85.2、推广计划目的和重点85.3、计划安排85.4、预期效果86、项目尾盘销售期96.1、计划时间96.2、推广计划目的和重点96.3、计划安排96.4、预期效果9（三）、项目推盘方案9（四）、项目销售进度目标9（五）、营销推广策略91、媒体宣传策略101.1、媒体选择101.2、宣传主题101.3、广告创意及诉求101.4、媒体组合策略101.5、媒体宣传预算112、营销活动策略112.1、营销活动目的112.2、营销活动计划112.3、营销活

4、动预算11一、前言概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。二、市场分析（一）、区域市场分析介绍项目所在城市行政区的基本情况，一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面。（二）、区位市场分析区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块）。重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计，同时阐述区位三级市场基本情况。（三）、区位竞争分析首先概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品未来供给等），以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等。1、区位市场

5、竞争性项目分析原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。2、竞争对手营销策略分析竞争性项目采用的推盘策略，包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等。3、区位市场竞争态势分析综合分析区位市场的竞争基本现状，预计区位市场未来竞争态势。（四）、项目分析1、项目地块分析对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市场竞争等进行概括性分析。2、项目资源分析概述项目所用用的资源，如项目所具备的区位大环境资源和产品资源等。3、项目SWOT分析3.1、项目优势

6、分析从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、规划设计、发展商等方面分别阐述项目优势。3.2、项目劣势分析一般从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势。3.3、项目机会分析一般从区位宏观背景（如大规模拆迁、重大规划等）、市场诉求（如景观规划、产品的类别、套型、面积等）分析项目的机会。3.4、项目风险分析一般从政策、竞争、市场、销售以及项目硬软件等方面分析项目显性和隐性分析。（五）、项目企划思路1、针对项目优势和机会针对项目优势和机会，通过拟采用的什么样的企划思路强化项目优势，提升项目销售附加值；2、针对本案劣势和威胁针对项目劣势和威胁，通过拟采用的什么样

7、的企划思路弱化项目劣势，促进项目的销售进程；三、项目发展定位基于对以上市场详细分析以及对本案拟推出产品的了解，在推广过程中，针对本案推广主题、架构、过程，其核心问题在于如何使客户认识，并接受和选择本案？经过客观分析，本案发展定位框架如下图所示：（一）、发展商定位可从发展商的发展战略、品牌形象、经营理念、竞争理念等方面描述。（二）、市场定位项目的市场定位是房地产项目运作成败的关键，项目市场定位主要从项目主题定位、项目形象定位和客户群定位三个方面展开，而项目市场定位需要考虑的重要因素还包括项目区位供应情况、