房地产投资的资金融通.ppt

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1、房地产投资的资金融通第五讲房地产投资的资金融通房地产业与金融业息息相关。从房地产投资的惯例来看，无论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以自有资金投入，因为投资者认为经济可行的房地产项目，其财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率，这就为投资者使用银行贷款、实现“用别人的前赚钱”的目的创造了条件，因此房地产投资者通常只投入占项目总投资30%的自有资金，而项目所需的其他投资则来至于金融机构的贷款房地产投资的资金融通开发建设过程中：投资者获得的贷款通常是以项目本身或投资者的其它资产作为担保在置业投资过程中：投资者获得的贷款通常是以所购置物业为抵押的抵押贷款本专题主要介绍投资者筹措项目开发建设贷

2、款的过程，对抵押贷款只作简要介绍房地产项目融资的概念与意义房地产项目投资的特性与存在的矛盾投资特性：货币-生产-商品-货币循环往复连续不断的资金运动过程资金垫付量大、占用周期长投资的固定性和增值性风险大、回报高存在矛盾：资金投入的集中性和来源的分散性资金投入量大和每比资金收入来源小投资回收期长和再生产过程连续性如何解决这些矛盾是项目顺利进行的前提房地产金融与项目融资的概念房地产金融：是指发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通，是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是银行等金融机构在房地产生产、分配交换和消费活动中进行的信用活动。房地产金融提供服务的领域非常广

3、泛，包括土地使用权有偿出让、房地产开发、房地产销售和租赁以及消费等诸多方面。房地产金融具有较强的政策性房地产金融受宏观经济的影响较大房地产金融有很强的地域性房地产金融与项目融资的概念房地产项目融资：是房地产投资者为确保项目投资项目顺利进行而进行的融通资金的活动，包括资金筹措和资金供应两个方面。房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分（美国20%，香港40%）对开发投资来讲资金筹措和周转是投资成功失败的关键对置业投资来讲金融机构的贷款是对投资能力的最大的支持对金融机构来讲资金不及时融出就会受到通货膨胀和利息付出的影响房地产融资的资金来源股本金银行贷款社会集资其它融资渠道股本金股

4、本金是投资者对其投资项目投入的资本金，通常来自投资者的自有资金股本金既是投资者赚取利润的本钱也是承担投资风险的具体表现房地产开发投资的特性要求投资者具有一定数量的股本金某些存于银行用于透资贷款、保函或信用证补偿余额的冻结资金如能争取解冻，也属于现金一类，这些资金包括银行票据、股票和债券以及售楼款和近期出售各类物业的应收款银行贷款房地产项目开发银行贷款的必要性扩大投资规模、提高资金收益水平、把握投资机会房地产项目开发银行贷款比例不应超过投资总额的70%，以开发项目本身抵押贷款为主银行贷款案例假设开发上自有资金3000万元，目前房地产业年投资利润率20%，贷款利率10%，假设开发商不向银行贷

5、款，只能承担投资额为3000万元的项目，若开发期为2年则开发商可获得利润总额（3000×20%×2）×100%=1200万元，自有资金平均年回报率为[1200÷3000）÷2]×100%=20%假设开发商获得7000万元的贷款，就可开发100000万元的项目，假设开发周期为3年，则年开发利润为10000×20%×3=6000万元，银行付款利息7000×[（1+10%）1.5--1]=1076万元，净利润为6000-1076=4924万元，自有资金年收益率为[4924÷3000）÷2]×100%=54.7%银行贷款案例点评同样是3000万元的自有资金，如不向银行贷款则每年净收益600万元，

6、如向银行贷款，每年的毛收益2000万元扣除贷款利息359万元后，得净收益1641万元比不向银行贷款是舵手以1041万元社会集资发行股票：发行房地产股票时房地产有限公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，同时享受相应的权利，承担相应的义务股票的类型分为普通股和优先股，普通股有经营管理的行使权，股息视公司经营业绩的好坏而定，可以在资产增值和和股票交易价格的上升而获得收益；优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。优先股又分为累计优先股、可调整股息和可转换的优先股三类社会集资股票发行有两种方式：股份公司直接向社会发行，银行或其他金融机构协助，二是由银行或

7、债券公司代发行或包销股票发行的价格有四中确定方式：按面值发行、市价发行、折价发行、中间价发行发行公司债券：为筹集资金而发行的债券凭证，发行债券的公司或企业向债券持有者做出承诺在指定时间按票面额还本付息，通常为3-5年债券偿还方式有三种，偿还、转期（以旧换新）转换房地产市场的预测定性预测：依据人们的经验、专业分析能力、参照已有的资料、通过主观判断、对事物未来状态和总体趋势、和发生发展的各种可能性及后果等做出分析判断定量分析：根据历史数