森望·滟澜湖前期营销推广计划.doc

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1、森望·滟澜湖营销推广计划一、永川房地产市场状况及前景分析1、项目市场背景分析森望·滟澜湖项目建设用地面积57195㎡，地处永川开发区兴龙湖板块。周边道路通达，东临城市主干道兴龙大道，北侧、西侧紧邻城市次干道。总建筑面积为163169.85㎡，其中地上建筑面积142987.5㎡，地下建筑面积20182.35㎡。绿化率≥40%，建筑密度≤30%，规划户数1080户，容积率约为2.36。项目所在地块呈不规则多边形，地势较为平坦局部有高差，东西向高差约4米，场地平整，坡度约1.3%。由3栋多层商业和17栋二类高层组成，使整个小区的建筑物具有层次感。整个小区由17栋建筑围合而成

2、，不同的分区之间，有明显的景观节点作为分隔，产品也在保持多样性下，有内部的关联，可进行营销延展。2、永川房地产市场现状分析1)城市快速扩张带来房地产行业历史性发展机遇城市规划，2010年主城区35.0万人，2015年主城区42.0万人口，2020年主城区50万人。主城区规划用地面积49.83平方公里，以主城为核心，采取“东扩、南拓、西延、北抑”的空间发展战略。永川城市和人口规模正处于快速扩张期，城市地位和价值面临巨大的提升机会，随着永川城市化进程，商品房的市场需求将保持持续的增长，永川市房地产行业面临巨大的发展机会。2)地市场管理将更加规范，地价会继续上涨07年开始土

3、地出让金不再成为第二财政或小金库。土地收支两线可能解决地方政府和中央政府的利益平衡，但对土地市场起主要作用的还是政府官员经营城市的房地产发展政策，特别是城市土地供应制度的合理，否则土地价格不可能平稳。地价60万/亩的成交是一个标志，由此永川区的房地产市场可能因此而进入一个新的发展阶段，地价和房价会在此基础上继续快速发展。3)市场热点区域增多，集中供应向东、开发逐渐成遍地开花之势；4)适应政策调整产品将向精细化发展；5)市场需求保持稳定产品需求向精细化发展；6)二手房市场需求旺盛；7)供求矛盾进一步扩大，竞争更趋白热化，住宅价格将继续保持上扬态势据统计，未来几年每年预售

4、商品房的供应量将突破100万平方米，主要集中在开发区。加上2006年前未消化商品房的存在，未来市场竞争更趋激烈。一方面永川房地产高层持续大量供应，二是楼盘品质不断提高，三是地价的上涨；四是2007年1月1日起，商品房实行一价清等多种作用下，我区未来几年房价将有一个明显上升态势。8)普通多层住宅逐渐淡出市场，花园洋房将成为市场和消费热点，高层必将成为市场的主力产品永川房地产市场产品供应将出现多样化的特征，市场供应的产品类型将不断得到丰富；普通多层住宅产品由于品质较差、耗用地资源较多等劣势将会逐渐淡出商品房市场，而高层产品将会逐步成为住宅供应的主力产品；花园洋房成为未来几

5、年的开发和消费热点。1)永川向东，新区必将成为置业首选新城区将是我区近几年发展的重点，永川向东的趋势已经形成，随着新城市区建设的推进，各房地产项目的纷纷推出，必将使越来越多的消费者倾向选择在新区置业。2)产品差异化更加明显，价格范围进一步加大各项目之间的独特性和差异性将会更加鲜明，同时将出现较为明显的供应结构，供应项目的档次之分将会更加明显，市场同期供应产品的价格范围将会进一步加大。3)卖房子朝卖生活进行转化开发商的开发理念将会逐步提升，将由现阶段注重对建筑物本身的打造逐步丰富园林景观、增加配套设施、提高公共部分装修标准，倡导独特生活方式等方向发展。1、永川房地产前景

6、展望永川区住房建设规划（2008-2012）》（以下简称《规划》）已正式出炉，至2012年，永川规划新建住房771万平方米，其中城区新建住房667万平方米。中户型、中低价位房527.66万平方米，占新建住房建设总量68.43%，廉租房、经济适用房19.75万平方米，占新建住房建设总量2.57%。1)城区规划新建住房667万平方米据《规划》中分析，截至2007年底，永川城区人均住房面积28.7平方米。近年，销售商品房住宅面积265万平方米，年平均销售44万平方米。在城区住房667万平方米中，主城区新建住房建筑面积615万平方米，双竹组团和大安组团分别为26万平方米。2)

7、中小户型中低价位普通商品住房527.66万平方米2008至2012年，永川区规划新建单套建筑面积在90平方米以下的住房547.41万平方米，占新建住房建设总量的71%。其中政府调控的中小型中低价位普通商品住房527.66万平方米，占新建住房建设总量的68.43%。3)廉租房经济适用房19.75万平方米在住房结构方面，除保证充足的普通商品住房供应量外，《规划》按“均衡供应经济适用住房，保证必需的廉租住房供应量”原则，规划2008至2012年建设政府保障性住房19.75万平方米，占新建住房建设总量的2.57%。其中城区拟建廉租住房4.75万平方米，拟建经