房地产评估报告（153页）.ppt

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1、第五章房地产评估教学目的和要求：通过本章教学，使学生了解房地产的特点，知道影响房地产价格的因素；掌握解房地产评估的收益法、市场法、成本法、剩余法等方法。熟悉在建工程的评估。基本内容：一、房地产评估概述二、房地产价格及其影响因素三、收益法在房地产评估中的应用四、市场法在房地产评估中的应用五、成本法在房地产评估中的应用六、剩余法在房地产评估中的应用七、基准地价修正系数法的应用八、路线价估价法房地产评估中的应用九、在建工程评估一、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性第一节房地产评估概述（一）土地的供给土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。土地的供给可以分

2、为土地的自然供给和经济供给两个方面。自然供给：地球提供给人类的土地数量自然供给基本上是无弹性的经济供给：在土地自然供给范围内，对土地进行开发利用，并在一定规划条件下可满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。土地及其定着物通称为不动产。地产和房产均属不动产。自然供给土地的条件是具有适宜于人类生存和工作的气候条件具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件具有可以利用的淡水资源具有可供人类利用的生产资源具有一定的交通条件。（二）土地的自然特性土地位置的固定性土地质量的差异性土地资源的不可再生性土地效用的永续性（三）土地的经济特性土地经济供给的稀缺性土地产权的可垄断

3、性土地利用的多方向性土地效益的级差性在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地所有权不能进入房地产市场流转，国有土地使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押二.土地使用权1.土地使用权出让（两权分离）土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌等方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；(2)

4、工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。2、土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。（1）土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。（2）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。(3)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（4）地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内

5、的土地使用权。（5）土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。3、土地使用权出租土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。4、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。5、土地使用权出让合同约定的期限届满，住宅建设用地使用期限届满的，自动续期；非住宅建设

6、用地的使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公益需要收回该幅土地的，应当进行批准，并重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。6、土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。1．位置固定性2．供求区域性3．长期使用性4．大量投资性5．保值与增值性6．投资风险性7．难以变现性8．政策限制性三、房地产的特性在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则等。（一）最有效使用原则(最佳使用）房地产的多用途性产

7、权所有人的理性假设四、房地产评估的原则（二）合法原则合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。城市规划为居住用地的，评估该地块价值时，必须以居住用地作为其用途，不能用作工业用地或商业用地。（一）明确评估基本事项1．明确评估目的2．了解评估对象3．确定评估基准日（二）签订评估合同五、房地产评估程序（三）制定工作计划（四）实地勘察与收集资料（五）测算被估房地产价值（六）综合分析确定评估结果（