浅析房产测量行业的若干问题.doc

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1、浅析房产测量行业的若干问题［摘要］房产测量是指利用测绘技术、测绘仪器以及测绘手段來对土地房屋和地产情况进行的专业测绘。近些年来，我国商品房价格一直居高不下，房产测量也越来越受到社会各界的关注。房产测量的成果是房屋买卖以及产权发证的一个关键性的依据，房产测量的质量直接关系到每一位业主的切身利益，所以提高房产测量的质量是不言而喻的。本文主要研究了现阶段房产测量中存在的一些问题，并试图找到解决办法，希望能够提高房产测量的质量。［关键词］房产测量问题分析解决措施［中图分类号］P2［文献码］B［文章编号］1000-405X(2015)-2-219-11现阶段房产测

2、量过程中存在的主要问题1・1测绘市场化程度不够，监管没有落实到位作为一项专业性非常强的技术工作，房产测量正逐步向市场开放，但与其他测绘专业类似，房产测量市场的管理也还不够健全和完善，还存在不少不公平竞争的现象以及违法乱纪的行为，这无法保证房产测量的质量，对房产测量市场的发展也是非常不利的。到目前为止，我国还没有专门针对房产测量制定质量保证体系以及监管体系，相关的法律也还不够完善。相关部门在监管房产测绘的时候，力度比较弱，无法满足实际的需要;房产测绘企业市场准入的门槛也比较低，很难真正给产权人的合法权益保护提供保证。1・2房产测量的技术规范和相关规定不够深

3、入、不够明确房产测量是一项技术性要求较高的测绘工作，这不仅体现在测量精度的要求较高更体现在分摊计算的要求较高，从某意义上讲，分摊计算是否正确、是否公平是房产测量中最重要的一环。然而，时至今日，我们还没有一部全国通用的、足够详细、足够明确的分摊规范。当然，不少省级、市级的测绘或者建设主管部门都制定了一些分摊计算的规定，这些规定在一定程度上确保了房屋测绘的质量，但有些计算面积的方法和分摊方法则差异很大，作为一个测绘大国和一个测绘强国，这点急需改进。1.3房产测量重复测绘严重房地产开发前期需要进行地形测量以作规划设计，报建后需要进行房屋面积预测以作预售之用，施

4、工开始后要进行放样、垂直度测量等工作，施工完成后要进行测量验收工作，最后还要进行房产测量作为确权发证的依据。可见，测绘对于房地产开发是何等重要。但现在各个环节基本上是各自为政，特别是后期的规划验收测量和房产测量，这样的重复测绘造成了极大的浪费。1.4房产测量资质要求低，从业人员门槛低口缺少有效的监管现行的《测绘资质分级标准》规定，不动产测绘的丁级资质在技术人员方面，只需要4人，其中中级1人，丁级可承担的房屋测绘业务为规划许可证载单栋建筑面积2万m2以下；单个合同标的不超过建筑面积50万m2。在技术人员规定方血，仅对职称要求做要求。房产测量的成果是确权发证

5、的依据，更是购房款计算的第一因索，房屋面积测量的精度直接关系到业主和房地产开发商的切身利益。正因为如此，房产测量技术人员理应受到更严密的监管。然而，技术上的复核和检查验收仅仅是测绘单位口己内部完成，房管部门后期只进行行政用批。1・5房产测量技术手段有限，测量精度不高现阶段，房屋面积测算的外业测量主耍是利用手持测更仪进行尺寸测量，这是远远不够的。从测量上讲，即使是设计为四方的建筑物，也应该进行所有的房角点测量。另外，许多比较复杂的商业地产，往往有比较厚的装饰，比如瓷砖、玻璃幕墙和抹灰筹筹，更是简单的测距仪所无法完成测量的。2提高房产测量质量的一些措施2.1

6、依法加强市场监管测绘主管部门应当会同工商部门严格依据相关法律法规，对测绘行业中的不正当竞争行为进行杳处，并加快建立测绘单位诚信系统，对有不正当竞争行为的单位进行处罚、降级甚至是吊销测绘资质。2.2尽快制定一部可以在全国使用的房产测量规范和技术规定建设部于1995年颁布了《商品房销售曲积计算及公用建筑曲积分摊规则》，据今已20年了；现行的《房产测量规范》发布于2000年，也已经实行了14年了。上述两部规范，发布的对象是全国的房产测量单位，对规范房产测量的计算和分摊起到了非常大的作用。但随着时间的推移，房屋建筑结构越来越多样、分摊越来越复杂，这两部规范已经不

7、能满足房产测量的需要了。因此，为了维护房产测量的严肃性，测绘主管部门应当会同建设部门共同起草一个新的房产测量规范，特别是对各个地方尚存在较大差异的细则进行明确的规定。2.3建立一个包含房地产开发整个流程测绘工作的信息系统依本文作者的经验看来，竣工验收测量和房产测量的重复测量至少超过75%,这两种测量可以也应该合二为一。如果在竣工验收测量的基础上进行房产测量，房产测量的外业工作就只需要进行内部套间尺寸的测量即可，这将极大地降低测绘费用、也能极大地减少房产测量整个流程的时间。2・4提高测绘资质门槛，引入测绘监理制度二级检杏一级验收能有力地确保房产测量的质量。

8、房产测量涉及大幅建筑设计图纸测量尺寸的检查和核对，不少复杂的商住楼分摊繁琐，有的