房地产投资基金与风险投资基金的对比分析.pdf

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1、第24卷 第6期重庆建筑大学学报Vol.24No.62002年12月JournalofChongqingJianzhuUniversityDес.2002文章编号:1006-7329(2002)06-0063-05房地产投资基金与风险X投资基金的对比分析王 泰, 颜 哲(重庆大学 建设管理与房地产学院,重庆 400045)摘要:房地产投资基金是产业投资基金体系中的一个新生事物,市场对它的认识大都还停留在有关概念和作用的理论介绍上,而具体在实践中究竟如何运作、如何管理却少有探讨研究,尤其是对房地产投资基金的运作模式、投资策略、风险规避等问题涉及不多。本文通过比较房地产投资

2、基金与风险投资基金在投资对象、风险性、收益性、退出机制上的异同,并借鉴风险投资基金在实际运作中的经验,重点探讨了房地产投资基金在设立前遇到的带有普遍性的问题,并提出相应建议。关键词:房地产投资基金;风险投资基金;对比分析;模式选择中图分类号:F293.3文献标识码:A1 房地产投资基金的产生1.1 房地产业融资现状分析改革开放以来,中国房地产业蓬勃发展,已取得了重大成就。然而,我国三分之一的房地产开发企业的自有资金只有1000万元左右,自有资金比率严重偏低,对外来资金的依赖程度高。在过去20多年里,房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款,据统计,到去年年底,工

3、行、农行、建行、中国银行的房地产贷款就接近5000亿元人民币,上海、广东建设银行的房地产贷款占银行贷款的比例甚至达到20%以上。在外部发展环境上,中国已进入WTO,国际资本纷至沓来,抢滩中国房地产市场。而国际资本往往是以一个完整的产业链形式出现的,这势必对现今的国内房地产业带来强烈冲击。所以,对于房地产业这样一个资金密集型产业来说,如果出现开发商融资危机,资金链一旦断裂,无异于房屋失去大梁一样,屋倒财空。1.2 概念的提出据央行统计显示,2001年全国储蓄存款累计增加9458亿元,比2000年末增长14.7%,而今年前4个月,全国新增居民储蓄存款达6051亿元,比上年同

4、期多增1737亿元,如此庞大的社会闲散资金,如果能利用到房地产资金市场,必是许多缺乏资金的房地产商的一场“及时雨”。因此,如何为老百姓提供安全、满意的投资方式,如何让开发商突破融资瓶颈,是值得我们深思的问题。房地产产业投资基金可谓是一种“双赢”的选择。产业投资基金,在我国系指直接投资于产业、主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。它通过向不确定多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产,按资产组合原理从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资,

5、是一个与证券投资基金相对等的概念。从投资对象角度看,专门投资于房地产行业的产业投资基金就称为房地产X收稿日期:2002-09-08作者简介:王 泰(1978-),男,硕士生,江苏南京人,主要从事建筑经济与管理研究。               重庆建筑大学学报             第6424卷产业投资基金,简称房地产投资基金;而投向新兴的迅速成长的有巨大竞争潜力的未上市公司(主要是高科技公司)则称为风险型产业投资基金,简称风险投资基金。1.3 设立房地产投资基金的现实意义1)聚集资金充裕地区的闲散资金,体现市场经济“藏富于民,散险于民”的要求;2)有助于促进房地产相

6、关行业的经济持续增长,扩大内需;3)有利于房地产投融资体制改革,推进金融创新,加快房地产资本市场发展;4)有利于房地产企业降低融资成本,减小债务负担,增强企业活力;5)有利于房地产企业规范化操作,优化房地产行业内部结构。2 房地产投资基金与风险投资基金的对比分析2.1 投资对象风险投资基金主要把资金投向处于开发阶段的新兴的风险型企业,特别是有发展前景且蕴含着失败危险的高科技领域,诸如计算机软件行业、光电通讯行业、生物制药行业等朝阳产业,他们的产品主要依赖于科技研究和开发(R&D),具有自主知识产权,因此,这些产业往往具有较强的以技术垄断为依托的进入壁垒。房地产投资基金的

7、投资对象是以不动产为主的房地产开发项目以及房地产改建、扩建项目,此外还可以投资于实物性房地产,开展房屋的出租、租赁业务、二手房市场的买卖业务,收购房地产开发项目的尾盘、烂尾楼以及与抵押房处分有关的买卖业务等,市场进入障碍不强。2.2 风险性由于风险投资基金所投资的企业大多是具有较高增长潜力的高新技术企业,在培育和扶持其成长的过程中面临的技术风险、市场风险、人力风险的可能性十分巨大,从而使这种企业呈现出高风险性。世界各国的实践表明,高科技企业失败的概率往往大于成功的概率,美国的风险统计概率是:10%的高科技企业经营状况很好,30%一般,30

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