富达全球不动产基金-重拾积极策略在市场乱象中逢低布局.pdf

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1、焦點談話富達全球不動產基金-重拾積極策略在市場亂象中逢低佈局2009年06月過去一年對於房地產業來說是艱困的一年。全球性的信用緊縮以及經濟衰退對於房產造成相當大的衝擊，而不動產證券市場也因此無法倖免於難。富達全球不動產基金經理人SteveBuller將和我們分享他對於市場的看法以及如何調整投資組合來因應目前的局勢。目前滑落的房地產股價有切確的反應出實體房產市場的惡化情形嗎？雖然實體房產的價格大幅滑落，但是下跌的速度已經趨緩，因此我們認為房價可能已經接近底部了。雖然在經濟不景氣的環境下房屋的入SteveBuller住率與租屋率大幅滑落，但從供需比例的角

2、度而言，過去供過於求的情形已有所改善。即便還是有少數幾個如倫敦辦公室供給率遠超過於SteveBuller於1992年加入富達投資集團旗下的美國事業體FMR持續萎縮的需求的特例，但從整體產業的角度來看，供過於需的情形公司。在固定收益團隊待過一段還是相當少的，因此未來的租屋率將會逐漸有所改善。時間之後，於1997年3月開始擔任不動產投資信託(REITs)研究分析師。同年12月，成為助理基近期由於許多企業面臨了現金流量負成長的窘境，房產的股價也應聲金經理人，並於1998年正式成為下滑。根據我們保守的資產價值估算準則，我們認為現今許多房產股基金經理人。票的交

3、易價格皆比實際的淨資產價值(NAV)低了將近25%左右。這和目前，Steve同時為FMR公司和上一個景氣循環的低點相比可說是相對的便宜，因此我們認為房產部富達投資集團*的客戶管理許多投資於房地產市場的機構法人產位在未來將會有獲利的機會。品和零售客戶產品。自富達全球不動產基金在2005年12月推出以來，他即擔任該基金的經理人。是什麼因素造成股價嚴重滑落？在正常的情況下市場通常會受到基本面以及資本面兩大因素所影響。資本主要指的是企業資產負債表上既有的負債與股東權益之組成比例以及新投入於不動產資產的資金兩大部分。目前我認為兩者在資本中註*:富達投資集團(F

4、idelityInvestments)係指百慕達商富達國際有限公司(FIL)及的比例大約是90/10。其美國事業夥伴-美商富達管理研究公司(FMR)與PyramisGlobalAdvisorsFIST0906-216E0909Page1of5焦點談話由於房地產業與信用利差之間呈現相當高的正相關，同時房地產業對於資金的需求也相當的強烈。因此在目前全球信用緊縮的情況下，企業資產負債表的健全以及解決融資需求問題顯得格外重要。儘管目前融資市場遭逢巨變，但還是有許多的資金不停流入。此外我也實際上融資問題對於房地產業所造預見在未來將會有更多的公司選擇以發行股票來

5、籌措資金並進而為房地成的影響並沒有大眾所想像的嚴重產業注入活水。同時也有許多的企業仍在等待著股票與債券的價格跌落至更吸引人的價位並於將來投入市場。值得一提的是，即便市場上某些股票的績效不盡理想，但實際上融資問題對於房地產業所造成的影響並沒有大眾所想像的嚴重。由於大眾對於融資問題抱持著過度悲觀的看法，因此投資人普遍缺乏買進房產股的意願，股價的表現也因此受到負面的影響。過去房地產類股的貝他值(beta)大約是0.4左右，但如今卻上升到將近2之多，股價的波動幅度也因此增大。由此可見，目前不規律的股價波動並沒有正確的反應出房產市場依然維持著穩定資金流量的事實

6、。的確，目前市場上還是會出現少數資金流量不穩的現象，但總體市場的前景還是相當不錯的。所以目前很難為股價與市場基本面的不對稱性找到一個合理的解釋，但是我們認為當未來市場中的多數空頭部位逐漸平倉後，股價將能夠正確的反應出市場的實際價值。您目前的投資組合策略為何？長久以來，我採取的是槓鈴投資法則並不斷研究著如何在防禦型與積極型投資策略中找到平衡。防禦性的部位主要包含了醫療保健或是倉儲保管等相對來說較不易受到景氣影響的行業。另一方面，積極型的投資策我採取的是槓鈴投資法則並不斷研略指的則是住宿類的出租業務。由於這類的租約是採每日簽約生效制，究著如何在防禦型與積

7、極型投資策所以受到景氣影響的程度也較大。略中找到平衡我也嘗試著建立起能夠協助基金的投資組合同時包含上述兩種投資策略的商業模型。防禦型策略主要是採取持有建物出租並以租金收入為主要收益來源的模式，而風險較高的積極型投資策略則是以資產開發與管理為主，兩者的差異相當大。我希望能夠建立起不論在空頭或多頭市場中皆能獲利的投資組合，因此健全的企業資產負債表顯的格外重要。一方面，資本健全的企業在熊市中依然能夠保持良好的財務表現。而另一方面，短期內財務狀況不盡理想的公司雖然會帶來較高的風險，但是當景氣回升後所帶來的潛在收益也將相對較高。FIST0906-216E090

8、9Page2of5焦點談話目前市場上某些防禦型企業的股價比實際上的淨資產價值(NAV)來的高，另外也有許多企