解围or转型,房企旗下私募房地产投资基金如何定位.pdf

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1、解围or转型，房企旗下私募房地产投资基金如何定位？2011-10-19清科研究中心傅喆2011年可谓是中国本土私募房地产投资基金（下文简称“房地产基金”）发力崛起的一年，截止至三季度末，已有新募私募房地产投资基金22支募集到位32.25亿美元。我们注意到，虽然房地产基金在中国仍属新兴领域，但各基金及管理机构已可以根据成立背景分成不同派系，其中的一支队伍，即是由房地产企业发起设立的房地产基金。清科研究中心由2011年起推出季度及年度《中国私募房地产投资研究报告》，希望全面反映行业发展现状，及时扑捉业界热点、动向，为业内人士提供有价值的参考。自去年以来，在一连串的楼市调

2、控重拳之下，房地产企业无论是在开发项目启动资金还是建成项目的销售资金回笼均受到一定程度的影响，加之，作为房地产企业重要融资渠道之一的房地产信托产品今年以来政策收紧之说渐盛，融资渠道创新已经成为众多房地产企业工作重心之一。于是，开始有房地产企业亲身试水，自主或联合设立私募房地产投资基金，开拓房地产企业融资新渠道。目前，已经有荣盛、金地、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构并启动了旗下基金的募资、投资活动。清科研究中心预计，房地产企业设立的基金将成为未来中国私募房地产投资基金中的重要生力军之一。表1房地产企业设立房地产投资基金（部分）旗下房地产投序房地产企业资基

3、金管理机旗下基金名称成立时间基金规模号名称构华润国际地产基金一号2007年7月USD3.46亿华润伊斯兰基金一号2007年10月USD5.00亿华润国际基金二号2008年4月USD2.00亿1华润集团汉威资本华润中国商场稳定收入2009年12月USD3.00亿基金一号华润中国商场开发基金2009年12月USD5.00亿一号瑞银金地中国房地产美2009年USD2.50亿元基金天津稳盈股权投资基金目前到位2010年稳盛投资管理合伙企业（有限合伙）RMB2.00亿2金地集团有限公司天津稳裕股权投资基金目前到位2011年合伙企业（有限合伙）RMB3.00亿天津稳实股权投资基

4、金目前到位2011年合伙企业（有限合伙）RMB2.10亿复地景业基金2009年11月RMB5.50亿上海智盈股权3复地集团投资管理有限景盈基金2010年4月合计约公司复地景创基金2010年10月RMB4.50亿荣盛房地产荣盛泰发（北泰然（天津）股权投资基4发展股份有京）投资基金2010年正在募集中金合伙企业（有限合伙）限公司管理有限公司阳光厚土（天阳光新业地阳光基业(天津)股权投津）股权投资5产股份有限资基金合伙企业（有限合2010年10月RMB1.00亿基金管理有限公司伙）公司天津津滨发津和股权投资RMB15.006展股份有限基金管理有限津和发展股权投资基金201

5、1年1月亿公司公司瑞安建业及7瑞安建业Tan-EuSoTan中国房地产2011年3月USD4.00亿Capital上海合和百富合和商业地8股权投资基金合和百富基金2011年7月RMB6.00亿产集团管理有限公司上海世茂汇天上海世茂汇天股权投资9世茂股份股权投资管理2011年8月正在募集中合伙企业（有限合伙）有限公司来源：清科研究中心2011.08www.zdbchina.com结合房地产企业自身特点及私募房地产基金行业发展现状，清科研究中心认为，房地产企业运作私募房地产投资基金优势与劣势并存，机会和威胁同在：（一）优势：房地产行业专业能力此类基金背靠房地产企业，对行

6、业走势、企业特点、项目运作及资金需求均有深入了解，对于项目的判断和管理更能够做到专业、专注，同时能够凭借自身在业内的资源网络和经验积累，为被投企业或项目带来更完备的增值服务。（二）劣势：缺乏基金运作经验房地产企业参与设立私募房地产基金的短板在于缺乏基金的运作经验，此类基金是中国房地产调控政策下催生出的具有“中国特色”的产物，基金的投资策略、退出机制和风险控制等方面尚不成熟、完善。（三）机会：调控政策下把握转型机遇在当前国家房地产调控政策频出、货币政策日渐趋紧环境下，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。除作为单纯的融资渠道外，私募房地产基金也将在调控政策下房地

7、产企业的战略转型中扮演这重要角色。通过参与设立房地产基金，房地产企业集开发商和投资人身份于一身，有助于其参与产业整合，助推产业升级。（四）威胁：专业房地产私募股权投资基金已具品牌效应房地产企业旗下的私募房地产基金所面临的主要威胁来自于专注于房地产行业投资的私募股权投资基金，这类基金中大部分已经具有了一定的历史业绩，并拥有良好的投资者关系，在项目的开发、判断和基金管理方面更胜一筹。与此同时，现阶段我国房地产企业背景的私募房地产投资基金的发展仍存在以下几个问题亟需解决：（一）募资困境目前，我国的开发商背景的私募房地产投资基金仍处于发展初期阶段，各家机构仍旧缺乏历史业