房地产投资信托基金(Reits) 登记结算制度研究.pdf

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1、房地产投资信托基金（Reits）登记结算制度研究申兵陈加赞王小楠房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,以下简称“Reits”）最早成形于20世纪60年代的美国，进入90年代以后得到了迅猛发展，现已成为国际房地产商业投资的重要形式之一。目前国内资本市场正在积极探索引入Reits。这是一项系统性工程，涉及立法、登记存管、交易结算、税收和监管等诸多方面，需要相关部门的协作配合。中国结算作为资本市场登记结算体系的运营者，也将积极投入到Reits产品的创新活动中，充分利用现有的技术平台为Reits产品提供安全、高效和低成本的登记结算服务。

2、本文简要介绍Reits的基本情况，重点研究境外Reits的登记结算制度，并探讨中国结算可能的登记结算制度安排。一、Reits概述（一）Reits基本制度介绍1、Reits的定义Reits是1960年美国国会参照共同投资基金的形式立法创立的。Reits把众多投资者的资金集合在一起，由专业化管理机构操作，独立的机构进行外部监督，专门从事商业房地产投资，并将所得收益按投资比例分配给出资者。设立Reits的目的之一是为中小投资者提供参与大规模房地产商业投资的机会，使中小投资者不受资金或者地域的限制，能够共同分享房地产投资带来的收益。2、Reits区别于其他基金的主要特点根

3、据1960年美国《国内税收法》（InternalRevenueCode）的规定，Reits成立的资格条件可以概括为结构要求、资产要求、收入要求和分配要求等四方面，这也是它区别于其他房地产基金的主要特1点。仅以结构要求为例，美国法规规定取得Reits资格必须满足下列条件：组织形态必须为公司、信托或如同法人一样可以征税的实体；Reits的证券必须可以完全转让交易；在征税年度中至少有335天，其证券持有人必须维持在100人以上，公司、合伙、信托、退休基金与其它中介机构都视为一人；在前一个税收年度的下半年，由五人以下人数拥有的股份不得超过50%。此外，关于资产配置、收入来

4、源和分配要求等方面，美国法律也做出了非常明确的规定，在此不再赘述。（二）境外Reits的发展与现状1、境外Reits的发展与演变自上世纪60年代以来，美国Reits大致经历了四个发展阶段：1968年以前是Reits发展初期，主要依靠自身资金投资于传统房地产，1规模较小。1968－1973年，抵押型Reits快速扩张。1973－1990年，2权益型Reits得到发展。1990年以后，Reits进入了黄金发展期，其3中重要的原因之一是1992年立法创造了UPREITs，放宽了资产拥有者投入Reits的税制，促使大型房地产业主纷纷转型发展UPREITs。20世纪70年以

5、后，一些欧洲和亚洲的证券市场也尝试着引入Reits，并在综合考虑当地法律和文化习惯等因素的基础上，对美国的Reits的制度设计进行了有选择性的借鉴。截至2006年6月30日，全球上市的Reits共计484只，总市值合计6,080亿美元。其中，美国253只，排名第一；澳大利亚和日本分别为58只和38只，名列二、三名。表一：境外证券市场Reits的发展与演变市场实施年份名称组织结构公募/私募强制上市规定美国1960REITs公司/信托皆可否荷兰1969FBI公司/信托皆可否澳大利亚1970LPT单位信托皆可否(上市为主)1抵押型Reits指主要以抵押担保债券（住房抵押

6、贷款的证券化产品）为投资对象的Reits。2权益型Reits指主要以实际的房地产物业为投资对象的Reits。3UPREITs较为复杂一些，因此在下文做专门介绍。2加拿大1993CREIT信托公募是比利时1995SICAFI公司/信托公募是新加坡1999SREIT公司信托公募是日本2000J-REITs公司/信托公募是法国2003SIIC公司公募是中国香港2003HKREIT信托公募是中国台湾2003TREIT信托公募否（非上市须批准）德国2007G-REITs公司公募是英国2007UK-REITs公司公募是（资料来源：美国房地产投资信托基金协会，欧洲房地产投资信托

7、基金协会,东京交易所）2、境外Reits的类型相比其他境外市场而言，美国Reits的发展历史最为悠久，其Reits产品种类也最为齐全。一般来讲，美国的Reits，依据它的组织结构、发行方式和上市要求等可以有以下几种分类方法：（1）按照组织结构不同，可以分为公司型和契约型（信托型）。公司型Reits是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，投资人取得公司股份，公司将收益以股利形式分配给投资人。契约型的Reits,是指信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证。（2）按照股份发行方式不同，可以将

8、Reits