我国REITS(房地产信托基金)的发展及信用评级的应用.pdf

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1、我国REITS（房地产信托基金）的发展及信用评级的应用我国REITS（房地产信托基金）的发展及信用评级的应用杜青叶盛1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，我国房地产行业开始兴起，并日益成为推动国民经济发展的支柱产业之一。图表1：1999-2007年全社会竣工商品住宅价值（单位：亿元）9000800070006000500040003000200010000199920002001200220032004200520062007数据来源：国家

2、统计局近年来，我国房地产行业在快速发展的同时也带来了一系列的问题，例如房价上涨过快、住房分配不均、房地产市场波动太大、房地产开发企业资金链紧张等，而作为房地产企业主要资金来源的银行体系也蕴藏了巨大的风险。鉴于房地产行业所带动的上下游行业之多以及为地方财政收入所作出的贡献之大，其在国民经济中的重要地位无可替代，房地产行业出现大面积的经营危机将是国民经济所无法承受的。缓解房地产企业的资金压力，同时释放掉积聚在金融体系中的巨大风险，促进房地产行业和国民经济更好、更稳、更快地发展，成为相关部门的当务之急。REITs（房地产信托基金）作为一种创新

3、的证券化房地产金融产品，在国内尚无先例，但在国外已经是一个成熟的产品。以信托投资基金的方式吸纳社会资金为房地产企业提供融资支持，既可以缓解房地产企业的融资压力，又可以避免银行体系信用风险的过分集中，将是一个对各方都有利的方案。此前，国内信托业2002年以来已经在发展类似REITs的房地产集合类信托，但规模尚小，并不算是真正意义上的REITs：首先是采用私募的形式，不能公开上市交易；其次是1我国REITS（房地产信托基金）的发展及信用评级的应用往往只针对单个项目，而REITs通过募集权益资金和债务资金可以不断增加所投资的项目数量；再次是期

4、限较短，而REITs通常不承诺本金偿还期限；另外投资回报是固定收益的，而非权益形式；最后通常被用于房地产开发项目，而非购买经营性房地产物业。2008年12月3日温家宝主持召开国务院常务会议，研究确定了金融促进经济发展的九条政策措施，被称为金融“国九条”，其中第五条明确：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。自此，我国发展REITs被正式提上议事日程。围绕首批REITs所采用的形式，人民银行和证监会各自提出了自己的方案：人民银行的方案是做成债权型产品，在银行间债券市场上

5、市交易，房地产项目的收益权转移，而控制权并不转移，这一方案类似于台湾市场的不动产资产信托（REAT）；证监会的方案是做成股权型产品，在证券交易所上市交易，这一方案是国外REITs的通用做法。考虑到我国关于REITs的相关法律税收制度尚不完备等原因，首批REITs的试点方案可能采用人民银行的模式，选定大型房地产企业的优质房地产项目组成资产池（REITs的资产池可能涉及多家房地产企业的多个项目），发行具有相对确定收益率的债权型REITs。对于债权型REITs，由于收益率是事先确定的，投资者的收益取决于该产品未来及时偿付本息的能力，因此需要评

6、级机构评定其信用等级。这种REITs类似于将项目收益进行证券化出售，同时由项目发起人（房地产公司）进行担保的资产支持证券，因此在评级时既需要考虑项目的收益前景，也需要考虑发起人的偿债能力。另外，该产品可能进行结构化分层设计，不同的层级（tranche）对应不同的偿付优先级从而风险不同，需要运用结构融资评级方法，这在一定程度上增加了评级的复杂性。对于股权型REITs，由于收益是不确定的，因此REITs本身无法评级，但负责运作REITs的SPV其实相当于独立的房地产经营公司，REITs的投资者相当于该公司的股东，对股权型REITs进行评级其

7、实是对SPV公司进行主体评级，评级方法与房地产公司评级相似。REITs既可以通过发行基金份额募集资金，也可以通过发行债券或借款募集资金（国外REITs的资产负债率通常在50%左右），对REITs的评级反映其偿债能力，而不反映REITs投资者的获利能力。2我国REITS（房地产信托基金）的发展及信用评级的应用一、REITS概述REITs（房地产信托基金），是英文RealEstateInvestmentTrust的缩写。从国际范围看，REITs是一种通过发行受益凭证募集资金，由专业投资管理机构运作，主要投资于现存房地产和相关债权，并将投资收

8、益按比例分配给投资者的信托基金。这种凭借房地产物业未来经营收益进行融资的金融产品，可以解决房地产行业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REI