融资、地价与楼盘价格趋势.pdf

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1、No.C20040012004-3融资、地价与楼盘价格趋势平新乔陈敏彦北京大学中国经济研究中心香江国际发展有限公司No.C20040012004年3月23日-1-a融资、地价与楼盘价格趋势***平新乔陈敏彦论文摘要：本文运用中国《房地产开发统计年报》（1999年—2002年）所提供的35个大城市的面板数据，对政府（地方政府）控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策这三个变量对于中国房地产业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应，作了一个实证分析，分析结果显示：中国房地产开发商在低地价与高房价之间，目前更在乎土地的廉价获取，他们对低廉地价的获取动力超过对高房价

2、追求动力的两倍之上；“经济适用房”开发与土地截留已经成了中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两个基本手段。政府支持的银行信贷，无论对房地产投资，还是对房价上升，还是对土地价格上扬，与房屋销量，都具有正向推动作用，外资进入是近三年来房地产投资扩张的一个显著推动因素。如要对房地产业适当缩水，除了信贷政策的适当调整以外，也需要从产品质量与产品结构上作相应调整。关键词：资金来源土地价格空置率*平新乔北京大学中国经济研究中心，电话：62754798，E-mail:xqping@ccer.pku.edu.cn**陈敏彦香江国际发展有限公司电话：65071122-386

3、a在本文的研究过程中，郝朝艳和翁翕同学提供了许多帮助，作者深表感谢。当然，文责自负。-2-a融资、地价与楼盘价格趋势一．导言中国房地产开发热潮实际上是在近5年内形成的。从1999年以来，整个房地产开发完成的投资额每年以1000亿元以上的幅度递增着，从1999年的4103亿元，迅速攀升至2003年的10323亿元。其中仅2003年就比2002年的房地产投资完成额增加2300亿元。这个递增幅度，相当于1993年—1994年的房地产投资的整个规模。目前，年均1万亿元以上的房地产投资盘子，实际上已相当于中国股市的投资规模。这么大的投资规模，其背后必定存在动力。这里大体

4、存在两方面的推动力：一是资金注入的推动力，二是房地产开发商利润追求的驱动力。关于资金注入的推动力，我们关心的是银行资金、房地产开发商自有资金，以及外资注入，分别在过去5年的房地产投资热中起了什么样的作用？而关于房地产开发商追求利润的动力机制的形成，主要取决于三个变量：地价、楼盘价与售房面临的市场需求。地价是房地产开发商的最基本的成本要素，在过去5年中，中国的地价如按土地购置单价（元/平方米）度量，上升得并不快，且总的说来是处于400—500元（每平方米）的低价位上，相当于安建成本（也按每平方米计价）（1100元/每平方米）的40%左右。而另一方面，楼盘的均价在

5、1998年以来上升了10%左右，2001年达到2250元/平方米。这也就是说，房地产开发商的利润空间在600元/平方米以上。从房屋销售趋势看，1998年至2001年，年销售面积已从14557万平方米增至26808平方米，每年增长率在20%以上。其实，无论对房地产业的资金注入，还是决定房地产商赢利空间的三个变量（地价、楼盘价与售房面积），背后都站着政府。中国政府，尤其是地方各级政府，通过三个主要政策工具，即土地价格的决定、银行资金的供应，以及与“经济适用房”开发相关的“优惠”政策在直接或间接地推动着房地产市场中的供给、价格与市场。土地价格的决定，事实上是房地产开

6、发商与政府之间谈判、交易的结果；而银行资金注入房地产业，是离不开各级政府发改委的批件的；至于鼓励-3-“经济适用房”开发，其给予房地产开发商的优惠，可能主要体现在低廉又地段不错的土地资源供应与配套的银行贷款上。因此，政府批地卖地、供应银行资金与“经济适用房”开发，三者之间可能是存在着内在联系的：房地产开发商以承诺开发“经济适用房”为条件，可以获取低廉的土地与所需的银行信贷。至于政府规定的经济适用房开发的利润率不能超过3%这一规制准则，在实践中是无法有效检查落实的。要研究1998年以来5年中中国经历的房地产热，研究房地产业中的融资、地价与楼盘价格趋势，必须把政府

7、的作用放进分析框架中去。二．文献综述我们主要关注日本与美国的房地产金融与楼盘价格趋势。H．Saito（2003年）曾对日本与美国的房地产融资结构、地价与楼盘价在过去20年中的趋势作了一个比较分析。他发现，无论是地价，还是楼盘价，日本都远远高于美国。比如，上世纪90年代，东京最昂贵的地价达到过20000美元/平方英尺，这相当于纽约最昂贵地段的价格3500美元/平方英尺的6倍。现在，东京一套公寓的平均售价，仍在540美元/平方英尺的价位上，而在上世纪90年代最高峰时，这个价格曾达到过1200美元/平方英尺。Saito指出，在过去10年多里，日本经历了房地产泡沫的破

8、灭过程。而关于导致日本房地产泡沫的原因