某著名地产策划公司深圳市深业新岸线商铺价格与营销报.pdf

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1、谨呈:深业南方地产（集团）有限公司目标下的战略与执行深业.新岸线商铺价格与营销报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.6.02.汇报前言在新的市场形势下，根据深业集团的目标，为了合理地设定深业新岸线项目委托商铺的价格、有效地进行商铺营销，世联开展了专项研究、思考，特此汇报。解决问题政策市场价值定义目标?面临问题价格制订客户产品营销突破本报告是严格保密的。21目标3发展

2、商要求：l1、2期共委托45个铺位、计4040.3平米，要求2008年11月底之前实现全部销售；本次报告解决的问题：l目标下的商铺定价l相应的商铺营销梳理市场环境、客户、项目价值2面临的问题宝安中心区商业计划容量为50万平方米，目前商业在起步阶段，已投入使用的商业面积约20万平方米宝安新中心区，涌现面积超过50万平方米的商业营业用房，形成三个商业中心圈层，富通、泰华、鸿荣源、深业等多家实力雄厚的本地开发商将投巨资打造宝安中心区商圈。其中商业规划重心在前进路沿线、创业路沿线和新中心区新湖路地铁沿线，以新湖路地铁站辐射1000米范

3、围内的三个商业圈层将建成新中心区集购物、饮食、本报告是严格保密的。休闲为一体的购物公园。6区内商业以分散经营分散管理为主，缺乏统筹和针对性招商考虑；在售商铺价格集中在30000-45000元/平米；目前处在较快成长中。阳光海一楼21000元/M2二楼8000元/M2西岸商业一号外40000-45000元/M2幸福海岸内25000元/M255000元/M2第五大道外38000/44000元/M2内25000元/M2滨海大厦一楼38000元/M2本报告是严格保密的。7第五大道、西岸商业一号及阳光海为代表，随着片区成熟、大商业入驻，

4、今年商业消化速度加快u第五大道在“与华润万家一起赚钱”的号召下，07年12月至今，25000元/M2内铺快速售完（但08年5月放出10%）、罗田路38000元/M2外铺销售8成、创业路44000元/M2外铺销售5成——总约7000平米、销售近7成。u“跟庄人人乐”的西岸商业一号，4.5万元/M2宝安大道外铺销售8成、2-3.5万元内铺消化缓慢——可售约9000平米、销售约半；u阳光海商业2008年4月半个月销售9成——总164间铺、1.3万M2。1楼21000元、2楼8000元/M2，价格驱动明显。本报告是严格保密的。8静态比

5、价区间目前已投入经营的临街商业价格：（35000-45000元/平方米）项目深业新岸线幸福海岸御景湾金成时代天悦龙庭/丽晶国际西城上筑一期一期尚都均价350003200032000300003400040000约40000-45000-45000-40000-50000-40000-50000-45000，（沃尔玛开业（华润、内铺低后上涨）苏宁）投入经营的商业租金为中等，普通临街商铺集中于100-150元/M2，位置优良的商铺租金为150-200元/M2、少数能在200元/M2以上。本报告是严格保密的。9客户——买家的心态分析

6、关键词：价格/升值、片区/地段、业态及大商业•有钱，但存银行、放股市都不行，还是买房子保险些•阳光海的铺价格能涨——看重升值阳光海•社区及商业规划有吸引力，烟道、可餐饮；有的有用家资源•大客户比例一半以上，若干购买6-8间（共500M2/批）•这个地段应该会旺起来第五大道•有华润万家可以带动•很熟悉社区，看着社区成熟起来的桃源居•位置好，在整个社区中间•价格适中•部分大客户购买u现场入场的客户主要考虑资产保值增值，基本选择合理价位、优良的地段与业态商圈，寻求物业升值前景。u大客户较集中涌现本报告是严格保密的。10客户——用家的

7、心态分析关键词：入住率升高、片区/地段趋旺、商圈形成•一期入住了8成、二期可能才10%、但很多在装修，新岸线应该接下来会好起来•杨先生，茶庄、开业半个月，租金约120元（3500/30M2）•一期业主和幸福海岸的消费力还可以•以后会把二楼用起来，多一点场地•颜小姐，美容中心、开业1年，租金约110元(21000/200M2)•现在楼盘都朝这边盖（西乡），路过的就多了御景湾•临街的比世纪中心、华美居里面的肯定好•灯饰店，开业2个月，租金110元（20000/180M2）幸福海岸•这片挺有钱的，一直生意可以•刘经理，装饰公司，开业

8、1年，租金135元（11500/85M2）本报告是严格保密的。11政策形势2007年9月27日颁布的[2007]359号文件《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条款主要从两个方面来加强对商业性用房的信贷管理，第一个方面是限制贷款发放时间，第二个方面是提高首付款比例及利息