拆迁评估中存在的问题及解决途径.pdf

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1、总第138期城市问题2007年第1期〔文章编号〕1002-2031（2007）01-0087-03拆迁评估中存在的问题及解决途径卢新海黄善林〔摘要〕分析了当前城市房屋拆迁过程中拆迁当事人之间利益冲突及被拆迁人利益得不到充分保障的内在原因，认为其深层原因在于评估机构的选择、评估委托主体的确认及评估结果的认定过程中存在的一些弊端，并提出了相应的、具有实际操作意义的解决措施。〔关键词〕房屋拆迁；拆迁评估；被拆迁人利益〔中图分类号〕F293.33〔文献标识码〕A构的选择、委托以及对评估结果的认定上。一!引言显然，

2、评估机构的选择、拆迁评估委托主体的确认及评估价格的认定是影响评估结果的关键。只有近年来，由于城市的快速发展，各地都出现了大采取公开、公正、公平的方法选择拆迁当事人双方都规模的房屋拆迁工程，由此也引发了在拆迁补偿价认可的评估机构，合理确定拆迁评估委托主体，运用格标准上拆迁人甚至城市政府与被拆迁人之间的矛科学、合理、有效的方法和程序认定评估结果，才能保盾。拆迁人希望少花钱，而被拆迁人则希望能拿到证城市房屋拆迁补偿价格评估的公平合理，达到协调更多的补偿。如何协调这一矛盾，尤其是在协调这拆迁人与被拆迁人围绕拆迁补

3、偿标准所产生的矛盾，一矛盾的过程中应该如何保障作为弱势群体的被拆充分保障作为弱势群体的被拆迁人的利益的目的。迁人的合法利益，是解决其中问题的关键。2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁二!评估机构的选择管理条例》（国务院第305号令）第三章第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、关于评估机构的选择，根据建设部2003年12用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确月1日颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第六定。”这一规定确立了以房地产市场评估价格作为条规定，市、县房地产管理部门应当

4、向社会公示一批拆迁房屋补偿标准的原则。由于城市房屋拆迁补偿资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，价格是由具有相应资质的房地产评估机构按照房地供拆迁当事人选择；拆迁估价机构的确定应当公平、产评估规范予以估算确定的，因此，拆迁过程中关于透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。补偿标准的分歧就表现在拆迁人与被拆迁人对评估如某省会城市的具体做法是，拆迁人取得房屋拆迁结果的不同看法上，而这又进一步反映在对评估机许可证后，有意向接受估价业务委托的评估机构可〔作者简介〕卢新海（1965—），男，湖北洪湖人

5、，华中科技大学公共管理学院土地管理系教授、博士研究生导师，管理学博士，研究方向为土地管理、城市管理；黄善林（1983—），男，安徽人，华中科技大学公共管理学院土地管理系硕士研究生。〔收稿日期〕2006-06-06〔修回日期〕2006-09-12城市管理·"!·《城市问题》!""#年第$期拆迁评估中存在的问题及解决途径以到政府拆迁主管部门进行登记，市房屋拆迁管理施，比较经济；要规范稳定，这样才能建立权威性、可［"］部门和拆迁人根据拆迁项目大小和难易程度，在具信性。有资质的评估机构中选择几家，并予以公示。由拆

6、摇号抽签选择方式在选择房屋拆迁评估机构过迁人组织被拆迁人对公示的评估机构进行投票，根程中，完全去除了关系等因素对评估机构选择的影据实际投票数中有效票的相对多数确定评估机构。响及拆迁人或者个别评估机构做手脚的可能性，从表面上看，这种做法赋予了被拆迁人足够的主而可以充分保证评估的公正性和公平性。动权，由他们通过民主投票的方式来自行选择评估机构，而不是由拆迁人一方来选择，从而可以充分保##三!拆迁评估委托主体的确认证拆迁评估及其结果的公正性和公平性，即保障了被拆迁人的利益。然而，在实际操作中往往存在如##即使采

7、用公平、公开、公正的方式选择拆迁评估下两方面的弊端：一方面，由于被拆迁人对房地产评机构，在一定程度上还不能完全保证评估机构对被估这门技术及评估机构的了解有限，所以很难选出拆迁房屋实施公平、公正的拆迁评估行为。这里就最能对房屋拆迁补偿价格进行合理、公正地估算的涉及拆迁评估委托主体的确定问题，不同的委托主评估机构，而且被拆迁人作为分散的个体，往往参与体将直接影响拆迁评估机构的评估行为。意识不强，真正参与投票的并不多，这就使得拆迁人《城市房屋拆迁估价指导意见》第七条规定：或者个别评估机构有可能做一些手脚，借这种

8、看起“拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托来公正、民主的方式达到暗箱操作的目的，来选择拆人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”迁人意愿中的评估机构。另一方面，在实际操作中，即拆迁人委托评估机构实施拆迁评估，由拆迁人直供选择的评估机构往往都是本地的，而一些经济不接向评估机构支付拆迁估价费用。这种制度的设计发达或欠发达的市、县只有有限的几个评估机构，这往往存在如下弊端：第一，由拆迁人委托评估机构进样无疑会限制被拆迁人的