策略调控客观利好龙头,股票机会在上半年.pdf

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1、行業報告ResearchDept.2011年房地產行業投資策略——調控客觀利好龍頭，股票機會在上半年結論：ò2010年的房地產調控政策，將大幅降低行業在土地升值過程中所獲取的利潤，同時信貸成本提高、對於預收款管理等措施也從杠杆率和周轉率方面使得地產行業的盈利能力下滑，我們認為自2004年以來的地產行業利潤率持續提高的局面將發生根本性的轉變。ò但從長期來看，由城鎮化及居住環境的改善帶來的房地產需求仍然還在。我們預計，到2030年，大陸的城鎮化率將達到65%，人均住宅建築面積達44平米，未來年均住房需求將超過12億平方米。ò參照美國房地產行業過

2、去發展的經驗，龍頭企業市場份額的提升將是必然趨勢。我們認為在行業調控的大背景下，信貸優勢、規模優勢以及土地出讓制度的改革都將利好大企業，我們相信這些公司可以通過提高市占率、增加品牌溢價以及通過並購等外延式增長方式來實現利潤的增長。ò我們判斷2011年的房地產市場將在上半年迎來成交量的放大。一方面，1季度開始將是行業供給量大幅增長的階段；另一方面，2010年嚴厲的房地產調控政策抑制了部份需求，這種對需求的抑制在通脹背景下難以長期維持，我們判斷整個房地產市場的成交量將在上半年得到放大。ò2011年下半年由於供應量持續增加，需求可能難以維繫，房價

3、可能在下半年出現一定的調整，我們認為屆時房地產行業的並購重組大幕才會真正開啟，也是大企業並購的黃金時期。òA股房地產板塊估值和基本面存在背離。自2010年4月份房地產調控以來，市場普遍預期房地產價格的跌幅會達到10%~20%，且成交量也會出現2成左右的下降。但實際情況是前11個月整個房地產的投資增速、新開工增速、銷售金額增速同比分別達到了36.5%、48.8%和17.5%，且70個大中城市房價同比仍將有7.7%以上的漲幅，而股價並沒有反應這種變化。因此我們認為A股地產板包含了過多的對於土地政策、融資政策、信貸政策和限購等措施的悲觀預期。並且

4、在板塊股價下跌額過程中，大公司同樣受到了拖累，並沒有反應出他們在行情景氣波動下應有的溢價。未來地產板塊整體的估值有望隨著行業成交量的放大而得到修復，行業資產整合也將進一步提高龍頭企業的安全邊際，使其股價將強於整體板塊。ò關注個股：萬科A、保利地產、招商局B、世茂股份、SOHO2011年1月5日1行業報告ResearchDept.中國。房地產行業長期盈利模式發生變化2010年的房地產調控政策，將大幅降低行業在土地升值過程中所獲取的利潤，同時信貸成本提高、對於預收款管理等措施也從杠杆率和周轉率方面使得地產行業的盈利能力下滑，我們認為自2004年

5、以來的地產行業利潤率持續提高的局面發生根本性的轉變。¾土地紅利銳減土地紅利降低由於土地供給不足，從2001年開始土地價格呈現出單邊走高的局面，房地產企業在土地升值過程中，產品價格也是持續的攀升，行業獲得較多的“土地紅利＂。針對土地供應不足的情況，國土資源部也計劃加大土地供應，2010年全國土地供應面積同比大幅增長140%（圖1），其中，經適房和廉租房供地計劃在2.4億平米左右。北京、上海、重慶等地保障性住房在住宅供應計劃的占比明顯提升，均以接近超過30%的（圖2），土地供給量的增加將有效的平抑土地價格的上漲。此外，按照全國房地產業發展‘十二

6、五’規劃建議書的精神，加強土地管理及控制土地價格穩定將是各地政府未來工作的一個重點。融資成本提高土地價格單邊走高並帶動房價上漲的情況將改變，行業通過土地升值所獲取的紅利也將銳減。¾融資成本提高自2009年底證監會實際上已經中止了多數企業的再融資計劃的審批，使得地產企業更多通過信託的方式融資。2010年1月~10月，全國信託公司共發行房地產信託1500億元人民幣。同比增長354%。信託需求量的激增，直接推升了行業的融資成本，2010現金流收緊年8月份信託平均收益是9.8%；到了10月，平均收益率已經提升至10.8%，較年初6%的收益率有了較為

7、明顯的提高。融資成本提升直接墊高了地產企業的開發成本，行業利潤率將受到負面影響。¾現金流收緊同時，針對開發企業資金的管理也更為嚴格。從2009年12月起開發商分期繳納土地出讓價款期限降低至1年，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%。最直接的表現就是2010年前十個月房地產開發投資中土地購置費占比迅速上升至21%，較2009年提高4個百分點（圖3）。而A股重點企業的應付賬款（主要有由土地購置款構成）卻較2010年年初下滑近20%（圖4），地產企業延期支付的款的現象明顯減少，政府回收土地出讓金的週期變短，行業的現金周轉壓力加大。最後，部份

8、地區也已經開展了房地產預售金的監管工作。北京、2011年1月5日2行業報告ResearchDept.青島、天津、石家莊的銀行將房地產企業帳戶新老劃斷，建立銷售項目專門帳戶，開發企