银汇商业大厦定位.ppt

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银汇商业大厦定位及营销报告马千川2012年1月 一、项目定位 1、项目基本情况：“银汇商业大厦”位于人和镇机场安置区西成路8号，占地建筑面积为3765m²，主楼5层，附楼6层，该大厦主楼建筑面积为12300m²，附楼建筑面积为6000m².共18300m². 2、项目定位：主楼部分一楼及附楼一楼3500平方定位为商业，各类品牌及银行、烟酒商场。二楼以上9800平方定位为高档写字楼物业，主要招商对象为空港经济区建设先期进驻相关产业的龙头公司。附楼二楼以上5000平方定位为青年公寓，品味、个性、时尚、信息网络化办公小公寓，为主楼配套。 3、定位依据：随着广州空港经济区、广州白云机场综合保税区管理委员会正式挂牌，面积达288平方公里的广州空港经济总体功能区也正式揭开面纱，据悉，广州北部将被打造成“一芯四核六片”，除了目前已有的白云国际机场外，还将出现会展贸易、高新技术、空港物流等多个片区，建设广州航空产业城、广州海航基地等重大项目。其中近期将重点开发建设“起步区”，该区面积11.55平方公里，涉及花都区、白云区两区，新华街、人和镇、江高镇三个街道(镇)的10个行政村范围，现状人口1.66万人，起步区内将集中打造“双核心”：金融服务核心区、商务办公核心区，搭建金融保险、企业总部、特色商业、餐饮休闲娱乐等系列服务功能，形成“空港都会之城”。项目所在位置为起步区商务办公核心区 “四核”：核心一区(起步区)面积11.55平方公里，位于广州市白云区与花都区交界地带，范围东起机场高速-106国道新线，西至镜湖大道-迎春路，北起清莲路，南至规划中的白云六线。功能为：总部办公、商务服务、商业服务、生活居住;核心二区面积8.3平方公里，位于花都区，白云国际机场北进口处含综合保税区中区0.67平方公里，功能为：白云国际机场货运集散中心，以机场货运口岸功能、飞机维修、航材产业为特色的临空产业功能区。核心三区面积4.1平方公里，广州市花都区，白云机场东北方向包含综合保税区北区2.2平方公里。功能为保税物流与加工制造，以电子信息产业为特色的临空产业功能区。核心四区面积8.6平方公里，位于白云区东北部，包含综保区南区4.53平方公里。功能为保税物流，先进制造业基地、商贸展示、以生物健康产业为特色的临空产业功能区。重大产业项目是经济发展的生命线。经初步摸查，广州空港经济区范围内在建或拟建重大项目有广州航空产业城、广州海航基地、广州白云机场综合保税区(南区、北区、中区)、新科宇航广州飞机维修基地、机场高新科技产业基地、广药集团生物医药城白云基地、普洛斯抽纱物流园、广州白云机场配套商贸服务区、广州白云航空电子科技产业园、临空总部商务区等一批重大产业项目，总用地面积约5259公顷，总投资约1159亿元。从上面的数据可以看出，未来机场周边对写字楼需求将十分强劲，本物业作为人和镇的第一个高档写字楼物业，一定赢得市场的先机，取得良好的业绩！ 二、解读市场 1、白云区发展定位：白云全区18个镇街的发展定位和方向在生态空港经济大框架下进一步明确。白云区明确了发展生态空港经济的战略思路，重点发展临空现代服务业、临空现代制造业和临空高新技术产业，构筑一体化的产业链，打造重要临空产业区。目前，白云空港综合保税区已列入《珠三角改革发展规划纲要》，目前正着手开展土地储备和招商推介工作。粤港澳（台）流通服务业合作试验区已被列为广州市重点预备项目和广东省重大投资项目计划，已完成了项目策划、城市设计和可行性研究报告，也正在着手土地储备工作。海航基地项目已正式落户机场配套商贸服务区。 2、镇街定位：人和镇定位为“空港门户镇”，全力打造空港商贸区、空港物流园和集聚各大航空公司总部的白云国际航空城。 3、写字楼是市场经济的图腾，代表了当今最高水平的建筑形式和科技含量，不仅是空港经济入驻企业实力的象征，更是一座城市的骄傲。在商业地产日趋繁荣的今天，如何成功打造高品质的高档写字楼已经成中小企业的一个备受关注的市场话题。现阶段空港商务核心区还没有写字楼物业，但随着空港经济区发展计划的启动，各类商业形式的迅速发展，写字楼、特别是高档写字楼的需求立即处于无楼可租的局面，现时商务核心区还没有标准的写字楼物业，写字楼的市场需求凸显出来。 三、客户定位 一、商铺、写字楼销售客户：销售根据类同项目研究，我们认为此类项目的销售客户特征是：客户投资为主，少量自用，职业以私营业主、公务员居多；客户多来自项目所在区域或者临近区域，具有很强的地域性；客户的多为中年人，集中于30-40岁之间。关键词：投资客、就近性、中年人 2、招商客户定位：选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。人和镇有780多家企业，随着空港经济区的启动和第三条跑道建设的启动，潜在进驻的大中企业还有100到200家，对写字楼的需求非常强劲。 3、青年酒店式公寓：在装修设计过程中，除了考虑普通酒店的功能之外，还增加了个性化风格的体验，房间内的布置都根据主题有所不同，让游客能体验到完全不同的风格。网络化：当今社会，几乎没有一个行业能离得开网络，特别是年青一代喜欢在公寓上网冲浪。主题化。主题鲜明的酒店式公寓是未来发展的一大趋势。亲情化。如果想让客人对酒店式公寓产生亲近感，最好能让客人有进了酒店就像回到自己家的感觉，而不是感觉奔波在外。家居化。要适度彰显个性，运用多种形式和方法打造出让客人赏心悦目，并独具艺术魅力的客房。 四、功能规划及布局 五、营销策略及价格定位 （一）、策划包装（需要代理公司负责制定方案和实施）。1、现场售楼部的包装：（要求1月15日之前做好设计方案）。要求做到明亮、热烈、有冲击力、有购买欲望。要求广告公司从现有的售楼现场上充分利用每一个空间，合理进行装饰和布局。2、前期广告包装（时间从12月1日至2月1日）A、楼书制作：要求制作精良。主要内容是：空港经济区总体规划及布局，本项目所在区域成为空港经济区商务核心区的定位，各楼层功能分布图，业态组合分布图、人文景观和商业氛围展示图以展示一个从规模上、档次上、规划上都是人和最高档的写字楼物业。B、平面单张的制作：要求大张制作，内容除浓缩楼书的内容之外，还要进行案例分析，案例对比与说明、销售模式、招商模式、物业管理模式和各种优惠条件等等。C、宣传附件工具制作：如手提袋、小礼品等。要求制作精美，能代表项目的形象和地位。D、户外广告：梧州各个主要交通路口的户外广告，项目周围含围墙广告的制作，要求视感醒目，内容要有冲击力和新颖独特。 2、开盘阶段广告包装：开盘活动的策划：开盘活动地点为现场，活动总策划为代理公司，营销中心的全体员工配合，市、区领导、政府各职能部门领导、公司领导、公司全体员工、营销中心全体员工、前期积累的主力店、次主力店客户、前期积累的销售招商客户、全体市民。开盘活动的策划必须提前二十天拿出方案，经讨论修改后落实责任人，这项工作由代理公司负责阶段性广告的制作与投放：要求广告公司做好每月广告投放计划，报营销中心审定，计划审定之后的广告设计必须充分讨论修改后投放。软文的炒作与投放：炒作的内容可以采取开发商的规划、职能部门的访谈、媒体记者的宣传报道、客户对话等等组合进行。活动促销：举办各种各样的活动进行促销，包括宴会活动、论坛活动、现场促销活动、抽奖活动、签约活动等等。可配合媒体共同进行操作。 （二）、招商工作策略招商模式：直接招商：按商场的规划和租赁价格直接对外招商，按面积按租金直接收取客户的租金。价格定位：一楼商业长租23年价格表：（略）二、三、四、五楼写字楼长租23年价格表：（略）一楼商业租3—5年价格表：（略）二、三、四、五楼写字楼租3—5年价格表：（略）租赁合同：（略）管理费：每平方元免租期：免管理费招商模式，一楼免租个月、二楼以上免租个月。根据客户租用面积的大小和品牌影响力和号召力等综合情况灵活机动处理。一般情况下，主力店要求的条件比较多，视其情况而定。 谢谢！