风险与机会评估第242期(2012-2-29).pdf

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1、第242期2012年2月29日风险与机会评估风险评估：小产权房清理对商品房市场影响有限机会评估：土壤修复或成为环保投资的重要标的风险与机会评估风险评估：小产权房清理对商品房市场影响有限TOP清理小产权房已经提上日程分析结论：在某种意义上，经济走势与改革的相关性从未像现在这样大。考察改革的力度还有一个指尽管改革的必要性几乎没有争议，但具体举措仍需要艰难博弈。就标，就是对“历史遗留问题”的制度变迁对经济环境可能的影响来看，没有比土地制度更敏感的话态度，从中可以窥见高层的改革题了。当然土地问题不可能与法律、农村、户籍、中央—地方财政决心。如果拖延多年的清理突然关系等方面割裂看待，

2、这预示着根本性的转折难度很大。不过考察到来，这很可能说明经济环境可改革的力度还有一个指标，那就是对“历史遗留问题”的态度，从能要发生较大变化。中可以窥见高层的改革决心。如果拖延多年的清理突然到来，这很小产权房能够顶着非法的帽可能说明经济环境可能要发生较大变化。子多年存在，实际原因是“违法”小产权房就是一个有代表性的问题，这已经成为国内房地产市的后果较轻，对各方利益的影响场不可分割的一部分。虽然在产权上是灰色的，但由于小产权房与都为正，缺少改变现状的动机。商品房之间的竞争并不直接，一直被地方政府当作商品房的补充而但如果时松时紧的政策突然到了默许存在，客观上也解决了一部分购房和

3、租房需求。小产权房能够临界点，一定是某个因素发生了顶着非法的帽子多年存在，表面上看是缺少可行的解决办法（规模根本变化，并且该因素已经严重大、涉及人数多），实际原因还是“违法”的后果较轻，对各方利伤害了某一方的利益。益的影响都为正，缺少改变现状的动机。但换一个角度看，如果时对于小产权房的合法性一直松时紧的政策突然到了临界点，一定是某个因素发生了根本变化，存在争议，这主要围绕超出法律并且该因素已经严重伤害了某一方的利益。层面之外的角度，譬如立法的目根据国土资源部近期透露的信息，针对小产权房的清查工作已的来进行，并非法律条文上有模经开始，这可能是指2011年二、三季度开始的“司局

4、层面调研计糊之处。自2007年之后各部委和划”，目的是摸清重点城市小产权房的分布、规模、销售、入住群国家领导人在不同场合多次重体、利益分配等情况。此外正在进行的农村土地确权登记发证，也申，城镇居民购买农村住房是违相当于对小产权房进行摸底。除重申小产权房不受法律保护之外，背《土地管理法》的行为，不受国土部还表示2012年将在全国范围内选择试点城市，开展小产权法律保护。这是小产权房清理最房清理工作。虽然圈定试点城市并不比出台清理方案简单，但既然直接的法律依据，但时机选择在已经提上日程，小产权房维持现状无疑越来越困难。如果房地产市2012年，这还不是全部理由。场的重要一极不复存在

5、，释放的土地资源和购房需求对商品房不可决策层实际上认为，现行土能没有影响，但效果要视清理的路线、范围和进度而定。地制度和集体土地承包关系是有所谓小产权房，广义的解释是任何未能按照规定的土地属性和利于农民的，虽然限制流转可能用途建造的房屋，或者说没有取得国家住房管理部门颁发产权证的减少了财产性收入，但也防范了房屋。在实际情况中，在农村集体土地上的商品住宅、改变国有土农民失地这一最坏情况。所以土地用途的商品住宅，以及一些特定用途（如军队等划拨土地）土地地承包关系的稳定是优先考虑，违规建造的商品住宅都属于此类。但从规模和影响力来看，市场一无论在使用上如何创新（包括建般按照狭义解释

6、来定义小产权房，专指集体土地上的建筑出售给非公租房），土地性质不会变，这集体成员和城镇居民，这一行为超出了《土地管理法》中对集体土是基本思路。从制度基石的角度地的规定用途。近年来城镇郊区与农村的界限日益模糊，村、乡集出发，小产权房大规模转正的预体以“新农村建设”、“农民上楼”的名义大量处置集体土地，其期是不现实的。中非农业用途的商品房建设是普遍现象。而一些城区土地供给紧张，Anbound&Information，Page1风险与机会评估城市新增人口压力较大的城市，占用集体土地建设廉价住房还起到清理小产权房看起来是农民了部分保障作用。既然国土部将清理小产权房和农地确权联系起来

7、，利益损失，但目前农民个体从小可以认为本次清理的主要目标就是集体土地的违法使用。产权房的获益远不能抵消征地中的损失，清理之后的集体土地可按照住建部披露的公开数据，目前国内小产权建设面积已经超能产生更大的价值，而且获益者过60亿平方米，已售和在建小产权房面积占全部住宅市场20%以可能从集体（村、乡领导团体）上。这一数字可能有所夸大，因为集体土地上建造住房并不违法，转变为农民个体。从土地供给现除非能够证实有交易行为。另据REICO工作室的一项估算，1995状来理解清理小产权房的时机。－2010年全国小产权房建筑面积累计