资产评估之房地产.pdf

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1、第五章房地产评估§1概述土地——自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性土地的特性经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性一、土地+土地使用权集体土地不能流转国有土地所有权→地价一般是土地使用权的价格70年——居住用地出让40年——商业、旅游、娱乐用地土地使用权50年——其他转让——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记申请续期——最迟于届满前一年未被批准续期——国家无偿收回地租理论——土地所有权带来利润→土

2、地有价格地价理论——是地租的资本化二、地租+地价理论是地租的资本化+是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征有增值性与用途相关+有个别性+有可比性房地产——房地+权属→房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押三、房地产+特性位置固定性+供求区域性特性（8）+长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+政策限制性供需原则（即供求原则）——虽然土地的垄断性→独具特点替代原则四、房地产评估原则（技术5原则）最有效原则（即预期原则）——最佳使用贡献原则——是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性第一章云“

3、估价日期原则”，记住差别合法原则城市规划为居民用地→不能商业用地评估临时建筑、违章建筑收益不能作依据五、房地产评估程序——狭义§2房地产价格及其影响因素1按权益——所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格市场价——实际成交价按形成方式评估价（非实际成交价）——如基准地价、标定地价、课税价格土地价格——基准地价（区域平均价）+标定地价（具体宗地价）按实物形态建筑物价格房地产价格一、房地产价格种类总价格单位价格——单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积）按单位单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面

4、积）公告地价——政府定期公布的土地价格其他价格类型申报地价——房地产成交价格申报制度一般因素二、房地产价格影响因素区域因素个别因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济财政金融——土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低产业结构——第三产业比重大则地价高人口——数量、密度、素质与地价正相关家庭规模——小型化住宅套数需求增大→涨价社会房地产投资——涨跌+平抑教育科研水平+治安一般因素社会福利土地制度+住房制度+地价政策——土地使用权出租出让+住房商品化+高地价城市规划、土地规划、城市发展战略——决定用地结构、用途等行政税收政策、投资政策——

5、税收优惠和投资倾斜会价高隶属关系变更——升级会价高、划归发达地区会价高交通管制——影响便捷度会价低、减少噪声会价高心理商服繁华道路通达区域因素交通便捷城市设施状况——基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度环境状况区位——宗地位置优则价高面积、宽度、深度——临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状——矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高2土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率——与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途——商业用地地价≥住宅用地地价≥工业用地地价土地使用年期个别因素面积+结构+材料等——影响成本设计、设施——是否

6、与功能相适应建筑物施工质量——影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制——高度、消防、环保等城市规划及建筑法规环境协调——是否最佳使用§3收益法一、基本思路——同评估方法一章二、适用范围——有收益——如商场、写字楼、旅馆、公寓等=客观总收益-客观总费用→正常、非实际三、纯收益最佳利用状态——最佳利用方向+最佳利用程度收益修正——类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性实质——投资收益率纯收益与售价比率法=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5四、资本化率方法安全利率+风险利率收益率插值法综合资本化率=[∑房（地）资本化率*房（地）价格]/∑

7、房（地）价格种类建筑物资本化率土地资本化率房地合一的房地产价——费用包括空房损失费、不包括折旧费用包括维护费+注意有限期和无限期的公式运用土地价格=土地纯收益/土地资本化率五、计算公式土地纯收益=土地总收益-土地总费用单独评估土地价建筑物纯收益=重置现值*资本化率土地纯收益=房地产‾-建筑物‾重置现值=重置成本-折旧费折旧费——同会计（此法思路：建筑物价格→r→建筑物纯收益→土地纯收益→r→土地价格）单独评估建筑物价——房地产价-土地价六、应用举例2345（一）=15/（1+10%）+16/（1+10%）+18/（1+10%）