资产评估的基本方法.pdf

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1、第二章　资产评估的基本方法§2.1　资金的时间价值§2.2　市场法§2.3　成本法§2.4　收益法§2.5资产评估方法的比较和选择●§2.1　资金的时间价值一、　资金的时间价值：1、概念：资金是随着时间的延续而增值的，资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。2、资金等值：不同时间的资金存在着一定的等价关系，这种等价关系称为资金等值，通过资金等值计算，可以将不同时间发生的资金量换算成某一相同时刻发生的资金量，然后即可进行加减运算。二、资金等值公式：1、一次支付终值公式：F＝P（1＋i）n式中：F表示终值，P表示

2、现值，n表示时间点，i表示折现率，（1＋i）n称为一次支付终值系数，通常用符号（F／P，i,n）表示。§2.1　资金的时间价值2、一次支付现值公式：P＝F（1＋i）－n公式中（1＋i）－n　称为一次支付现值系数，通常用符号（P／F，i,n）表示。3、等额分付终值公式:（年金终值公式）F=A×［（1+i）n-1］/i公式中A为等额年值也称年金，［（1+i）n-1］/i称为年金终值系数，通常用（F／A，i,n）表示。4、等额分付偿债基金公式：A＝F×i/［（1+i）n-1］公式中的i/［（1+i）n-1］称为偿债基金系数，通常用

3、符号（A／F，i,n）表示。§2.1　资金的时间价值5、等额分付现值公式：P＝A×［（1+i）n-1］/i（1+i）n公式中［（1+i）n-1］/i（1+i）n　称为等现值系数，通常用符号（P／A，i,n）表示。6、等额分付资本回收公式：A＝P×［i（1+i）n］/［（1+i）n-1］公式中［i（1+i）n］/［（1+i）n-1］称为投资（资本）回收系数，通常用符号（A／P,i,n）表示。§2.2　市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法市场法也称市场比较法，是指在市场上选择若干相同或近似若干相同或近似的资产作为参照物

4、，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产评估价值的一种资产评估方法。（二）市场法应用的前提条件1、需有一个充分发肓活跃的资产市场2、市场上存在有与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例，并可作为参照物。3、价值影响因素明确且可量化调整§2.2　市场法二、市场法评估的程序1、明确评估对象2、市场调查，收集相同或类似资产的市场信息，寻找参照物3、分析整理并验证市场信息，判断选择参照物4、比较调整被评估资产与参照物之间的差异5、分析调整差异，做出结论

5、三、现行市价法的具体计算评估方法：1、直接法：它是在资产市场上寻找与评估资产条件完全相同的资产交易记录，作为评估参照物，计算评定资产的评估价格。§2.2　市场法2、类比法：它是指一项被评估资产，在公开市场上找不到与之完全相同的参照物，但在市场能找到相类似的资产，以此作参照物，将其原来的成交价格，作必要的差异调整，确定被评资产的价格。其综合公式：评估值=市场参照物交易价+被评估资产比参照物优异部分的金额总和－被评估资产比参照物低劣部分的金额总和。四、参照物差异调整主要因素1、时间因素2、地域因素3、功能因素4、交易因素§2.2

6、　市场法五、使用市场法应注意事项：1、寻找参照物进行类比评估，既可以整体资产比较评估，也可以分项归类比较评估。2、影响价格和因素的还有：经济发展因素、政治因素、环境因素、技术经济因素等。六、市场法的优缺点优点：1、评估价值更能反映市场现实价格2、评估结果易于被各方面理解和接受缺点：1、需有公开及其活跃的市场作为基础2、主要应用于单项资产的评估，但不适用于专用设备、无形资产，以及受地区、环境等严格限制的资产的评估§2.3　成本法一、成本法及其理论依据（一）成本法的概念成本法也称重置成本法，是在现时条件下重新购置或建造一个全新状

7、态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。（二）成本法的理论依据1、资产的价值取决于资产的成本2、资产的价值随其本身的运动和其他因素变化而相应变化§2.3　成本法（三）基本计算公式：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值或，评估价值＝重置价值×成新率二、重置成本的估算1、重置成本的分类（1）复原重置成本---指运用与被评估资产相同的材料、相同的建造工艺、建筑或制造标准及技术等，按照现行市场价格建造的，结构、功能与

8、被评估完全相同的新资产成本。（2）更新重置成本---指利用新型材料、新工艺、新设计，按现行价格建造的与被评估资产功能相同或相似的全新资产成本。§2.3　成本法2、重置成本的估算（1）重置核算法：它是根据被评估资产所耗用直接材料、直接人工的数量和现行价格计算重置价值的方法。直接成本：包括直接