本报告表述了中诚信评估对本次债券的评级观点仅供参考.pdf

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1、本报告表述了中诚信评估对本次债券的评级观点.仅供参考.并非建议投资者买卖或持有本债券。报告中引用的资料主要由企业提供。中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。中粮地产（集团）股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告发行主体中粮地产（集团）股份有限公司基本观点担保主体中国建设银行股份有限公司深圳市分行2009年，在中国房地产市场强劲复苏的背景发行规模12亿元下，中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中存续期限2008/08/25~2018/08/25粮地产”或“公司”）业务运营改善，财务实力提上次评级时间2009

2、/05/25债项级别AAA升；通过参股招商证券使公司分享了金融资产升值上次评级结果主体级别AA¯评级展望稳定带来的资本溢价，降低了公司的杠杆水平；大股东债项级别AAA跟踪评级结果资产注入承诺进入实施阶段，有利于公司业务规模主体级别AA¯评级展望稳定的扩大和行业地位提升，而以低密度项目和中高端住宅为主的项目资源有利于公司未来盈利能力的概况数据中粮地产200720082009提升。虽然短期政策波动对房地产市场有所影响，所有者权益（亿元）36.5632.7764.63但公司作为股东背景强大的央企，具有较强的抗风总资产（亿元

3、）60.0990.48132.87险能力。同时，我们注意到，公司工业地产业务转总债务（亿元）14.9049.2247.26型过程中现金流入贡献有所下降，开发规模增大使营业总收入(亿元）8.2410.8720.14营业毛利率（%）62.9155.4835.98公司仍面临一定资金压力。这些因素可能对公司信EBITDA（亿元）7.083.516.03用水平带来挑战。所有者权益收益（%）12.834.225.82中诚信评估维持中粮地产主体信用等级AA¯，资产负债率（%）39.1663.7851.36总债务/EBITDA（X）

4、2.1014.037.84维持本次公司债券信用等级AAA，评级展望稳定。EBITDA利息倍数（X）9.742.182.19该债项级别考虑了中国建设银行股份有限公司提中国建设银行200720082009供的无条件不可撤销连带责任保证担保对本次债资产总额（亿元）65,981.7775,554.5296,233.55券偿付的保障作用。净利润（亿元）690.53925.991,068.36平均资本回报率（%）18.3520.8120.80正面平均资产回报率（%）1.151.311.24¾行业长期看好，行业整合有加速趋势。在城

5、市不良贷款率（%）2.602.211.50资本充足率（%）12.5812.1611.70化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较长时期得以维持；土地成本波动、金融财税政策调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利分析师水平产生影响，但同时也相应地提高了行业进王娟jwang@ccxr.com.cn入门槛和持续经营的难度，这将为综合实力强、品牌影响力和股东支持力度大的房地产企邵津宏jhshao@ccxr.com.cn业提供市场整合机会，优势房地产企业的综合Tel：(010)6642778

6、8(021)51019090竞争力将得到加强。¾营业收入大幅增长。2009年市场的快速复苏使Fax：(010)66420866(021)51019030公司的经营业绩大幅好转，销售金额较上年同2010年4月23日比增幅达239.32%。同时公司以低密度项目和高端住宅为主的产品类型具有较大的获利空间，有助于未来盈利能力的提升。¾大股东资产注入承诺进入实施阶段。2009年本报告表述了中诚信评估对本次债券的评级观点.仅供参考.并非建议投资者买卖或持有本债券。报告中引用的资料主要由企业提供。中诚信评估不保证引用信息的准确性及

7、完整性。11月公司股东大会通过配股收购大股东下属5家房地产开发公司股权的议案，随着资产注入的逐步推进，公司的业务实力和财务实力都将快速提升。¾成功的股权投资增强了资本实力。2009年，因公司参股的招商证券成功实现IPO，该项投资为公司带来约31亿元的溢价，增强了资本实力，并使公司资产负债率大幅下降至51.36%，资本结构得到改善。关注¾由于住房需求具有民生保障和投资的双重属性，加之房地产行业的关联产业众多，容易成为宏观调控的着力点，因此需注意短期内政策波动对房地产市场的影响。¾工业地产业务面临转型，收入和利润贡献下降

8、。在金融危机和产业转型的背景下，2009年公司工业地产业务收入下降，对公司现金流入有一定影响。¾资金需求大。公司拟建在建项目较多，未来购买土地或接受大股东的股权转让都需要较多的资金，以公司目前的资金和获现能力来看，面临一定的资金压力。3中粮地产（集团）股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告募集资金使用情况需求方面，2009年全国商品房销售面