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1、榆林市房地产企业风险来源、原因及防范对策榆林市房地产企业风险來源、原因及防范对策1基木情况（1）2006年至2008年房地产迅速崛起时期2006年至2009年也是榆林能源化T基地“两区六园”（榆林、神府两个省级经济开发区和榆神煤化工、榆横煤化工、府谷煤电载能、绥米佳盐化工、吴堡煤焦化、定靖油气化工六个工业集屮区）重点投资建设阶段，众多投资引入。以「屮国科威特」形象示人的榆林，以GDP年均增长18%.财政收入年均增长42.95%的速度创造了举世瞩目的「陕北速度」。与此同时榆林市的房价也随经济大势水涨船高。2006年至2009年10月
2、份,全市共建成商品房面积210.6万册,完成销售面积136.8万册,空置面积74.0万肝,空置率为35.2%,其中2009年1・10月份全市建成商品房面积49.1万m2,销售27.2力帀。2006年榆林市区商品房均价1646元/nf,2007年涨至230（）元/nf,2008年更是涨至高层4000元血、多层3000元/Itf,2009年1・10月份,高层3900-4100元血、多层3000-32007&/m以上尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升。（2）2009年至2012年房地产市场恢复上涨时期20
3、08年全球经融危机后，国家推出四力亿的经济刺激计划。2（X）9年巨额货币入市的效果立刻显现出来。2009年特别是二、三季度，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求及投资需要促成交量大幅反弹，房价平稳上扬。相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。全市房价在两年间又翻了一番，达到了东沙均价5000元/nf,城区及开发区7000元/肝的历史高位。2012年底榆林市各区段房价较2009年翻了一蒂。（3）2013年至今房地产市场归于理性时期2013年随着新一届政府的
4、上台，“克强经济学”提出摒弃“资源能源+房地产”的发展模式，推行产业升级，提侣经济结构调整、经济发展方式转型，“打造屮国经济的升级版叩勺新理念。资源能源价格大幅下跌，榆林市地方煤炭销量、价格均出现下跌，房地产投资、投机资金源头收紧，造成房地产需求星减少。加上地方政府加大民生工稈力度，经济适用住房，廉租房投资力度不断加大，使众多市民对房地产最为投资手段持谨慎态度。房地产开发与房地产物业投资价格均出现小幅下滑，销量减少、出租率降低的情况，购房者对房地产作为增值保值的旧观念发生转变。2风险Z源（1）全国房地产资金来源近况分析房地产开发企
5、业资金来源（2013年1・4月）表4・2货帀单位：亿元国家统计局发布的数据显示：2013年1・4月，全国房地产开发企业到位资金35,601.5亿元,其中,国内贷款6,618.3亿元，利用外资162.9亿元,企业自筹资金12,951.7亿元,其他资金15,868.6亿元。在其他资金中,定金及预收款9,781.8亿元，个人按揭贷款4,373.5亿元。企业H筹资金屮约有30%资金直接或间接来源于银行（通常为集团内其他类型的企业贷款拆借），资金量约为3885.5亿元；企业自筹资金屮约有40%资金来源于拖欠房地产开发上游企业（建筑公司、钢材
6、供应商、水泥及建材装饰公司等）的工程款或者材料款，资金量5,180.7亿元。这些款项加上国内贷款6,618.3亿元、个人按揭贷款4,373.5亿元。直接或者问接来H银行的贷款量约为20,058.0亿元（国内贷款、企业自筹来白银行部分、拖欠上游金业银行贷款部分、个人按揭贷款），约2013年1・4月，全国房地产开发企业到位资金总量的56%。这也从另一个角度反映了当前房地产企业越來越高的资产负债率，房地产企业过度依赖银行贷款。越来越高的资产负债率使企业越来越脆弱，当国家金融机构“开闸放水”的时候，企业开发资金充裕过度扩张；如遇到金融行业
7、“银根收紧”或者房地产企业销伟不畅（价格下跌或者销量下滑）的时候，会造成企业资金链断裂、陷入困境。中小企业由于白有资金不足,或为了充分利用负债的资木较低的一处，可以降低企业的加权资金成木，运用一淀得融资方式向外部进行负债融资。企业不论盈亏都必须按事先的约定还本付息。如果企业的现金持有量不足以偿还负债利息和木金时，则可能造成企业的财务危机。从全国形势来看，目前GDP的增长，尤其是房地产的增长尚未摆脱靠投资拉动的模式。虽然房地产需求量稳屮有进，但是房地产开发速度在2008年四力•亿入市Z后爆发式增长,最终导致供给能力与需求能力脱节。最
8、近儿年部分三四线城市房地产价格坐上了过山车，剧烈增长Z后，出现量价齐跌的情况。就榆林市房地产行业来说：榆阳区房地产价格缩水大约10%-20%；榆林高新技术产业区房地产空置率达到50%,价格下跌幅度达到15%-25%；对于前几年房地产及十•地价格上涨
