酒店管理导论 酒店管理公司的管理模式投资效益及投资方式.pdf

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1、酒店管理五星级酒店的投资效益及投资方式1、投资效益的六个来源酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地由酒店服务的主体——客房和餐饮、会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有以下几个方面酒店自身的营运收入按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60％左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。但是实际上这个数字可能不准确。重庆的五星级酒店在2002年底房价曾跌破400元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一

2、房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比这还要低（常住客户的房价水平至少在赢利水平点上）。而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元。五星级品牌效应，带来衍生性收益。在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。可以迅速地获得市场认可。酒店采购中的高折扣一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求1叶予

3、舜二○一二年九月十六日星期日数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。向上、下游产业扩展，形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展……形成产业集群。管理扩张，向酒店管理集团发展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向酒店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。通过管理其它酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。土地储备的升值效益五星级酒店一般除主

4、要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。2、投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营酒2叶予舜二○一二年九月十六日星期日店，也就是选择作为单体酒店(Independ

5、entHotel)存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。这种模式的优点在于酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借

6、其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织(LeadingHotelsofThe

7、World)、世界小型豪华酒店组织(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的3叶予舜二○一二年九月十六日星期日强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的

8、限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点在于投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制