酒店管理会所 市场认可的酒店商业模式.pdf

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1、市场认可的酒店商业模式市场认可的酒店商业模式一个成功的商业模式需要解决或者回答4个问题，即：我们的顾客是谁？我们的顾客需要什么？我们如何赚钱？经营模式的潜在的经济逻辑（合理的价格提供价值）。资本市场所认可的酒店业特征酒店行业是一个典型的资本密集型行业，同其他行业相比，由于需要投入大量的资金建立和购买新的酒店，并且酒店的运行维护同样需要密集的资金支持，因此，一直以来，酒店业的发展和资本市场的支持息息相关。酒店业是一个相对成熟和稳定的投资板块——具有相对稳定的投资收益酒店业的发展与宏观经济环境的发展密切相关酒店业的发展受到三大因素的影响：商务和度假旅行、新增

2、酒店数量和航空业的景气指数。商务和度假旅行变化会直接影响到酒店客源的数量，而新增酒店数量的多寡会影响到整个酒店业的平均客房出租率和客房定价，而航空业的景气与否则会影响到各地酒店的客源的稳定程度，尤其是中高档的豪华型酒店。近两年来虽然酒店业的总体收益高于航空业，但是两者的变化趋势几乎是一样的，酒店业的表现会随着航空业的变化而增长或下降。对酒店客房的需求与国民生产总值的增长密切相关美国酒店业整体运营情况分析1叶予舜2/11/201211:50:00AM市场认可的酒店商业模式美国是酒店业发展和资本市场结合的最完善的地区，所以美国酒店业的分布态势对于我们有很大的启发。酒

3、店业投资价值取向成熟的投资者对酒店的投资通常注重两个领域，一是酒店作为房地产所带来的价值。由于地产通常在酒店的资产价值中占据相当比例，因此相当一部分投资者会专注于酒店作为地产经营所带来的投资回报。二是管理者运营酒店，通过酒店的经营进行资产增值，为投资者带来更高的回报。因此，根据是否拥有酒店产权，以及投资者不同的投资取向，酒店业通常被划分为三种业态：自营、契约管理和特许连锁经营。投资者可以根据自己的投资偏好来选择投资哪一种模式的酒店。自营酒店指酒店集团完全拥有酒店的产权，并由自己来经营管理。该类酒店大部分为以豪华酒店为主的酒店产业集团。此类酒店集团的收入主要大部分

4、来自于自营酒店的收入，典型的有Hilton,Starwood等集团。契约管理形式的投资者往往是房地产信托投资公司（REITs,RealEstateInvestmentTrusts）,它们拥有酒店的产权和股权，投资回报是通过将酒店以加盟连锁酒店的形式交由第三方管理的方式获得。这种投资风险较低，具有较稳定的投资回报。此类酒店的投资者收益主要就是出租酒店的管理权所获得的收益。例如：HostMarriott,FelcorLodgingTrust,InnKeepers等。连锁经营酒店是指那些部分拥有自己的酒店，但是大部分收入是来自于连锁加盟费和服务收入的酒店集团。此类酒店

5、集团多定位与中档和经济型酒店，例如：SixContinents,ChoiceHotels。此外，包括一部分以大型豪华酒店为主的酒店集团在发展自己的中低档酒店时，也采取这种模式。美国酒店业的分类美国的酒店按照酒店提供的服务和客房的档次可以分为五类：豪华型：顶级的酒店，提供全面的专业优质服务和豪华舒适的客房，比如著名的四季酒店(Fourseasons)和丽嘉酒店（Ritz-carlton）。2叶予舜2/11/201211:50:00AM市场认可的酒店商业模式高级：包括综合和部分有限服务酒店，该类酒店大部分拥有有限的商务会议设施，通常拥有150到300家客房。中级（有

6、餐饮）：大部分此类酒店位于市内和高速公路旁，一般拥有的房间数量少于200间。中级（无餐饮）：该类酒店主要针对休闲度假旅客，位于市内和高速公路旁，房间数量通常少于100间。经济型：此类酒店绝大部分为连锁经营，位于郊区、高速公路和旅游景点附近，客房数量少，豪华型客房占总客房数量的比例是14%，但是所占的收入比例却是25%，而占总客房数量仅8%的高级酒店所贡献的收入也达到了行业收入的12%。这些数字说明了两个问题：第一，各种类型的酒店应该有一定的合理比例；第二，高档豪华的酒店数量在整个酒店业中的比例不应该太高，应当保持一个相对较少的数量，与经济和社会的发展相匹配。美国

7、酒店业的运营模式分析根据前文所述，酒店业态有自营、契约管理和连锁经营三种。但是并不是说每一个酒店集团都能够严格的归为某一类业态，事实上，美国的绝大多数酒店集团都包括以上三种经营模式，它们通过针对不同的市场和客户，采用不同的经营方式，来使投资者获取最大的投资回报。高档和中低档，它们无一例外的都拥有超过65%以上的连锁特许经营的酒店房间数量。而且随着档次的降低，连锁经营的房间数量所占比例越来越多。这也证明，连锁特许经营在中低端市场上占据着主导地位。事实上，从国际上成功的大型酒店集团的运营模式来看，均具有这样的特征：即在中低端集中大量的客房，通过连锁特许经营的方式发展

8、扩充中低档的酒店数量，同