2010年江门房地产市场分析报告(8P).doc

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1、2010年江门市中心城区房地产市场报告一、重要数据一览时间开发投资（亿元）土地出让面积新开工面积竣工面积批准预售面积商品房成交面积(万平方米)存量房成交面积商品房成交均价单位亿元万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米元2010年44.6633.57161.77124.4120.2111.7972.845586同比（%）17.8-49.38.618.540.8-11.8-27.931.7二、开发投资时间开发投资（亿元）（亿元）新开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）合计其中住宅合计其中住宅2010年44.6639.37161.771

2、17.58124.4465.91同比（%）17.818.28.67.418.52.82010年，江门市中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定，9月份开始趋缓，12月有大幅增加，见图1。全年新开工面积161.77万平方米，同比增长8.6%。其中住宅117.58万平方米，同比增长7.4%。增速较为合理。5到7月份是明显的新开工集中时间，使得2011年下半年的潜在供应量较大。图1三、商品房供应2010年，江门市中心城区批准预售商品房项目共42个，

3、其中新开盘项目14个。批准预售面积120.208/8万平方米，其中住宅面积112.22万平方米，同比增加45.4%。住宅合共8601套，月均717套，同比增长37.9%。见下表时间商品房供应供应总面积（万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米）住宅套数（套）公寓套数（套）别墅套数（套）2010年120.20112.227.82860177938082009年85.3577.546.2362395974265同比（%）40.845.425.537.930.4204.9今年的商品房供应主要有以下几个特点：1、总量较为合理。据研究，近5年中心城区的年均商品房合

4、理供应量应在90-120万平方米之间。但观察近5年的商品房实际新批预售的情况（见图2），可发现06年和09年供应量偏少，从供求关系分析，供应少的年份会造成次年房价大幅上涨。相反07和08年连续两年供应相对充足，则使得09年房价增速明显放缓。因此合理的供应量是市场平稳发展的重要因素。图2图32、北新区仍是供应热点，共有13个新批项目，住宅套数占总量的43%。江海板块重新崛起，6个项目占据25%的份额。杜阮和城区的比例有所下降。详见图33、国庆节前后开发企业推货最积极，9月单月新批预售已接近全年的四分之一。与09年一样，4月和12月新批预售数量的也较多，其余时间则较

5、为平静。详见图44、供应户型结构仍有待优化。全年未有新增保障性住房供应，中小户型普通住宅比例仍偏少，高端产品较多，竞争尤为激烈。别墅则占总量的9.4%，比例有较大幅度的增加。8/8图4四、商品房成交2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。见下表时间商品房成交总面积（万平方米）住宅面积（万平方米）住宅套数（套）成交均价（元）住宅均价（元）公寓均价（元）别墅

6、均价（元）2010年111.7996.10767655865394470282872009年126.80116.3989594240418038697981同比（%）-11.8-17.5-14.331.729.021.53.8今年的商品房成交主要有以下几个特点：1、成交量小幅回落，成交均价快速攀升。分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看，06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。图5图68/82、

7、各月成交量受政策影响波动较为明显，见图7。前两个月快速下降，3、4两月缓慢回升，“国十条”出台后5月开始再次回落，7月份跌至全年最低点，8月起触底回升，在多重原因的共同推动下，10月份出现了大爆发，单月成交占全年的两成。“二次调控”使年内最后两个月成交量有所下滑，但下滑速度低于预期。3、公寓均价上半年增速较快，下半年有所放缓。1月均价大幅拉升，2月进行了一定程度的修正，但3月开始连续四个月上涨，累计涨幅达13%，7至10月在高位盘整，环比变动均小于1%，11月又开始发力，并终于在12月突破了五千。图74、别墅成交比例较高，占9%，直接拉高了整体的均价。91至12

8、0平方米住宅的成交比例也