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1、..深圳万科企业价值评估报告姓名：杨晗班级：会计123班学号：121592word教育资料..摘要：当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。本文从房地产领先企业万科企业着手，对万科企业进行了估值。关键词：估值房地产万科企业目录1报表内容预测11.1营业收入与盈利的年度预测11.2营运资本变化与需求预测11
2、.3资本性支出与资产折旧等预测11.4实体现金流预测21.4.1无风险利率的确定21.4.2风险溢价的确定21.4.3β值的确定21.4.4权益资本成本31.4.5债务资本成本31.5基于实体现金流的公司价值计算42报告总结53风险提示5word教育资料..1报表内容预测1.1营业收入与盈利的年度预测在对与企业的估价，我们最需要的数据就是EBIT，息税前利润。而要得到EBIT我们就需要对其在各个阶段的营业收入进行预测，然后按照“息税前营业利润=主营业务收入+其他业务利润-营业和管理费用-折旧”的公式进行计算。表1-1预计万科2014~2015年主营业务利润增长率
3、年数20112012201320142015主营业务利润增长率（%）3834323025预计2016年万科将进入稳定增长期不断的向国家宏观经济的增长率10%靠近。2009~2015年的主营业务利润如下：表1-2预计万科2013~2015年主营业务利润增长率(按照15%)单位：元年数201320142015主营业务利润27,560,701,04235,828,911,35441,203,248,0571.2营运资本变化与需求预测表1-3万科2013~2015年流动资产情况年数201320142015流动资产44,677,793,756.5795,432,519,1
4、88.17113,456,373,203.92营运资本，即流动资产。首先我们对在高速发展期的万科的营运资本的变化。其趋势是2011年前下降，而自2012年开始回升。对于2013~2015的稳定期按照贴近2012年的比率推算持续增长。预测的流动资产增加与营业资金变化幅度以及企业的阶段预测是相贴合的。1.3资本性支出与资产折旧等预测表1-4万科2013~2015年资本支出情况年数201320142015资本支出136,018,238.71257,897,785.32215,283,734.68word教育资料..对于折旧也是相同的处理，但是折旧需要先确定万科的平均折
5、旧率，而折旧率会因每一年的固定资产种类比重不同而改变，故采用2013~2015年的折旧率平均值0.5来计算。表1-5预计万科2013~2015年折旧率年数201120122013折旧率0．470.490.51表1-6预计万科2013~2015年固定资产情况年数201320142015固定资产6,764,488,916.879,199,704,926.9512,511,598,700.65表1-7预计万科2014~2015年折旧情况年数201320142015折旧额2,164,636,453.402,943,905,576.624,003,711,584.211.
6、4实体现金流预测经过比率计算我们根据“实体现金流量=息前税后营业利润+折旧—资本支出-营业流动资产增加”计算2014~2015年的实体自由现金流为：表1-8预计万科2010~2015年实体现金流情况年数201320142015实体自由现金流19,471,873,040.5827,530,432,164.8233,429,766,554.741.4.1无风险利率的确定考虑到我国现在国债市场规模较小，市场发育也不够完善，以长、短期国债利率作为无风险利率的市场认同度不同，而我国居民对银行存款利率的认同度较高，因此本报告采取一年期存款利率扣除利息税后的利率作为无风险利率
7、。表1-9我国2011年~2014年一年期定期存款利率年份2011201220132014一年期存款利率2.67%2.87%3.05%3.25%由上数据计算平均值得2.96%，所以以2.96%作为无风险利率。1.4.2风险溢价的确定风险溢价=市场平均收益率—无风险利率，综合考虑全球范围内经济的恢复，以及国家对经济的宏观整顿，经过调整，把我国股市风险溢价定为4%。1.4.3β值的确定βword教育资料..系数是度量公司相对于市场指数的风险，由三个变量决定：公司的业务类型、公司的经营杠杆和公司的财务杠杆。图1-1数据来源：国泰君安数据库再结合深交所的行业β系数，综合
8、调整得到万科2014年预
