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1、2007.2齐鲁珠坛实务研究财务分析案例——一、万科基本情况万科成立于1984年5月,以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域,同年发行股票2800万股,资产及经营规模迅速扩大。1991年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股,A股在深交所挂牌交易,是首批公开上市的企业之一。1992年,确定以大众住宅开发为核心业务,进行业务调万整。1993年,4500万股B股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发,核心业务突显。1997和2000年,共增科资配股募集资金10.08亿元,实力增强。2001年,转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002和2003年,发行集可转换公司债券34.9
2、亿元,进一步增强了资金实力。1984至2005年,万科营业收入从0.58亿元到105.6团亿元,增长182倍;净利润从0.05亿万元到13.5亿元,增长270倍,业务扩展到19个大中城市,树立了住宅品牌,公分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志——福布司斯的全球最优秀300家和200家小型企业,获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一,在规模性、盈财利能力专项评选中分列第一和第四,在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了务稳定增长的回报,受到市场广泛认可。分二、万科财务分析析(一)偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定
3、企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。1.短期偿债能力(数据见表1)□初毅38实务研究齐鲁珠坛2007.2在短期偿债能力的分析中,流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,03年流动比率降低源于短期借款的增加,04年的回款情况良好使其上升,05年降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。03年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在03年降图2低了0.28,04年销售情况向好,比率上升有所上
4、升,05年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的货尚不能结转,由于预售楼宇增加,05年流动负债中预收比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并降。以上两比率均处于行业中上游水平。不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订再
5、来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。03本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于年房地产项目支出增多,比率为负,05年有所下降,但该年写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地但没有偿债压力。产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持但应重视现金为王的原则,加强现金
6、流的管理。续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于2.长期偿债能力应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产作开展顺利。中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型占很大部分,特别是存货急剧增加的03年。但近年在资产资本资产结构。中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式
7、取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,但相比02年大幅增长的原因可能是商业信誉增强使其可以延迟付款;也可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:如图8,其长期借款04年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫图1切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融392007.2齐鲁珠坛实务研究资变
