戴德梁行-天津房地产市场分析资料.pdf

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1、天津市场规划及产品偏好分析戴德梁行天津公司1.天津市场对于户型偏好分析通过本行多年对市场的了解以及丰富的实战经验积累，总结出天津市居民对于住房需求和喜好情况，以期对本项目户型设计方面起到借鉴意义。1.1热销房型分析特点描述本地居民对于居住舒适度的看法主要由于天津气象条件因素制约、多年居住习惯及市场产品供应情况等因素构成：Ø南北朝向：楼体坐落朝向为坐北朝南，或东西各偏15度以内，天津消费者对于起居室朝南和主卧室朝南要求较高。Ø通风：户内可实现自主通风，最好能够达到对流的通风效果。Ø南向窗户可观看到社区景观Ø

2、全明设计：尽可能的让卧室、客厅、厨房、卫生间、书房等均可获得自然采光。Ø大开间小进深：关于起居室的开间进深的尺度要适中，不易过大也不要太小。主卧设计开间尺寸区间为3.3-3.9米之间为最好，客厅开间尺寸区间为3.9-4.5米为最好。过大或过小都会影响居住的舒适性。进深则视功能区的设计而定。房间的开间进深比应小于1.2。Ø起居厅带观景阳台：对于起居室要有外跨阳台（景观台），阳台外部为落地窗（外窗的玻璃块数尽可能的少）。尽量减少对景观视觉和采光的影响。Ø主卧设卫生间：对于两室及以上户型，主卧通常设计带有独立卫

3、生间并做到干湿分离（两室户型通常设计为单卫，也有部分两卫设计，至少有一个卫生间为明卫）。保证舒适度与高品质享受。三室户型实现双卫生间，有一个卫生间可放置浴盆。Ø卫生间干湿分离：卫生间的尺度设计不宜过小，不应小于4平米，可考虑做干湿分离的设计。Ø户内设计独立的储物空间；Ø私密性设计：对于入户处宜设计过厅及玄关，以便获得更好的私密性及能够提供衣帽及更鞋的空间。Ø餐厨隔而不断：厨房的位置应接近入口，避免流线穿厅和油烟、噪音对卧室的影响，餐厅与厨房应当联系方便，最好能隔而不断，厨房开间宜为2.1米以上，且厨房可考

4、虑连接生活阳台。Ø全封闭阳台：避免北方天气因素造成风沙较大，污染严重。案例分析1.华夏津典:建筑面积：165.8m2三室两厅户型1天津市场规划及产品偏好分析戴德梁行天津公司户型点评：Ø户型结构较合理，各个房间方正完整，布局紧凑。Ø“明厨明卫明卧明厅”四明设计，室内空气通爽。Ø餐厅与厨房紧邻，隔而不断，方便就餐。Ø厨房跨杂物阳台，增加实用性。Ø客厅方正，开间足够，便于布置和摆放家具。Ø卧室为独特的角窗设计，具有美化居室和增大室内可利用空间的作用。2．阳光星期八建筑面积：103.13m2两室两厅户型户型点评：

5、Ø户型结构较合理，各个房间方正完整，布局紧凑。Ø“明厨明卫明卧明厅”四明设计。2天津市场规划及产品偏好分析戴德梁行天津公司Ø入户玄关的设计比较巧妙，同时增加了储物空间。Ø客厅方正，开间足够，便于布置和摆放家具。Ø卧室外跨阳光室使生活更加多样化采光更加充足。3.天津富力城建筑面积：133.48m2两室两厅户型户型点评：Ø户型结构设计合理，南北通透，观景台设置较多。客厅敞亮。Ø大开间设计，完善设计布局，使得室内空间动线流畅。Ø“明厨明卫明卧明厅”四明设计。Ø餐厅紧邻厨房，使得就餐更加便利。Ø玄关人性化设计，确

6、保生活足够私密。Ø主卧带卫生间设计，保证了居住品质的同时，卫生间采取明卫通透设计。Ø厨房跨工作台设计。1.2缺陷房型特点描述：Ø坐落朝向为东西向房型。Ø不能够达到南北对流的通风效果。Ø获得自然采光房间较少。Ø关于起居室的开间进深的尺度不适中，过大或过小。影响居住的舒适性。Ø对于起居室没有设计外跨阳台，使采光度大大降低。Ø对于入户处没设过厅及玄关，使生活缺乏私密性。Ø厨房没有外跨工作台。Ø卫生间采光、通风性较差。卫生间的尺度设计过小，不能提供干湿分离的空间设计。Ø居住动线较乱。Ø布局不合理，浪费面积较大。3

7、天津市场规划及产品偏好分析戴德梁行天津公司案例分析1.阳光星期八建筑面积：121.42m2两室两厅户型户型点评：Ø户型结构、布局舒适度较低。Ø虽然采用了“明厨明卫明卧明厅”四明设计，而且是全阳面的布局，但过多的异型空间使得无论是从整体的布置还是空间的视觉效果上都不甚理想，浪费面积较大。Ø厨卫相连，且卫生间通过厨房服务阳台采光，降低舒适度。2．尚府云台建筑面积：194.53m2三室两厅两卫4天津市场规划及产品偏好分析戴德梁行天津公司户型点评：Ø房型起居厅进深过长，开间过窄，舒适度极低Ø走道空间浪费面积较多。

8、Ø卫生间得不到自然采光Ø厨房进深过长，开间过窄，造成操作不便Ø仅主卧朝南，其余均采光较差。Ø起居厅北向开窗，且进深大，采光差，通风差。1.3市场对规划的注意事项在目前的天津市场上，消费者对于住宅产品的选择，主要焦点集中于产品的地段、周边环境、户型合理性以及产品总价位，对于规划的关注往往仅体现在看房时对社区整体环境的感受以及对于景观的是否欣赏，换言之，目前消费者尚未对规划形成某种消费习惯或评价标准，但这不意味着社区规划的水准无关