重庆商业及住宅市场分析.pdf

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1、重慶商業及住宅市場分析——借鑒一線城市投資部2013.5.6目錄：Part1:經濟增長與房地產發展Part2:一线城市VS重庆商铺和住宅市场Part3:重庆商铺及住宅市场分析Part1:經濟增長與房地產發展世界銀行房地產發展週期理論世界銀行研究表明:當人均GDP達到1萬美元時，居民生活將從中等發展中水準走向富裕發達水準，同時隨著居民收入增長和消費結構變化，也將導致房地產的房地產發展週期發展方向和結構特徵發生轉變。平穩發展住宅減速社區商業快速發展複合商業黃金時代房地產蛻變成金融衍生品快速發展商業物業逐漸成為房地產市場主角起步<3

2、0003000-40004000-80008000-1000010000-1500015000-25000>25000人均GDP：美金Part1:經濟增長與房地產發展一線城市與1.5線城市正向商業物業時代轉變中國一線城市及1.5線城市人均GDP均超過8000美金，其房地產發展方向和結構均已發生變化：從傳統的住宅市場向商業物業時代轉變。中國一線、1.5線城市人均GDP水準與對應的房地產發展週期城市2012年人均GDP（美金）對應人均GDP區間（美金）對應房地產發展週期一北京13797線[10000-15000]社區商業快速發展城

3、上海13497市廣州16850[15000-20000]複合商業發展黃金時期深圳19524重慶10165[10000-15000]社區商業快速發展1.5成都9202[8000-10000]住宅減速武漢12708[10000-15000]社區商業快速發展線排蘇州18100[15000-25000]名複合商業發展黃金時期大連16654[15000-25000]瀋陽13120[10000-15000]社區商業快速發南京14029[10000-15000]天津15129[15000-25000]複合商業發展黃金時期杭州14125[100

4、00-15000]社區商業快速發展備註：由於各城市地理發展格局、人口基數、經濟結構等因素的差異，各城市對應房地產發展週期僅作參考。Part1:經濟增長與房地產發展恩格爾係數恩格爾係數衡量一個國家和地區人民生活水準的狀況，一個國家或家庭生活越貧困，恩格爾係數就越大；反之，生活越富裕，恩格爾係數就越小。恩格爾係數＝食物支出金額/總支出金額聯合國糧農組織恩格爾係數標準>59%貧困50%-59%溫飽40%-50%小康30%-40%富裕<30%最富裕備註：中國城鎮居民恩格爾係數2000年達到39.4%，中國城鎮居民進入富裕階段，截止2

5、011年中國城鎮居民恩格爾係數為36.3%；農村居民家庭2011年恩格爾係數達到40.4%，仍然處於小康階段。Part1:經濟增長與房地產發展恩格爾係數與房地產消費一線城市：北京、上海、廣州、深圳•從恩格係數角度看，城鎮居民生活水準均處於富裕階段；•從恩格爾係數與人均現住房總建築面積走勢看，盡管恩格爾係數呈現不同程度變化，人均住房總建築面積持續增長，意味著城鎮居民食品支出的增加並不影響房地產市場的強勢發展；3638北京34上海3332302828262324182220132005年2006年2007年2008年2009年20

6、10年2011年2012年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年恩格尔系数(%)人均现住房总建筑面积（平方米）恩格尔系数(%)人均现住房总建筑面积（平方米）4038.0深圳廣州36.03534.032.03030.028.02526.02024.022.01520.02005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年恩格尔系数(%)人均现住房总建筑面积（平方米）恩格尔系数(%)人均现住房总

7、建筑面积（平方米）Part1:經濟增長與房地產發展恩格爾係數與房地產消費重慶市：住宅市場發展潛力巨大•從恩格係數角度看，重慶市城鎮居民生活水準均雖處於富裕階段，但處於小康與富裕階段的邊緣，意味著城鎮居民食品支出占消費比例的支出在增大；•從人均現住房總建築面積走勢看，人均住房面積有所微跌，2011年、2012年城鎮居住面積增長小於城鎮人口增長將是其重要原因；重慶市恩格係數與城鎮人均住房面積重慶市住宅銷售量及城鎮人口同比增速4540時間2010年2011年2012年353025住宅銷售量同5.7%1.9%1.0%20比增速1510

8、城鎮人口同比3.7%5.0%-5增速02005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年恩格尔系数(%)（城镇居民）城镇人均现住房总建筑面积（平方米）小結：世界銀行房地產發展週期理論：當人均GDP達到8000美金，城市房地產發展方