(案例_3-1)万科营运资本管理案例分析.pdf

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1、作业案例3作业案例3引例近几年来,房地产行业迅速扩张、“屯地”在为房地产企业进行资源贮备的同时,也影响到其资金的周转效率。尽管从2007年下半年起,央行政策对市场发展有一定的影响,但2007年以来至今,房地产市场仍继续保持较快的增长速度。万科地产(000002)作为房地产行业的龙头老大,2006年以来一改前期“现金为王”的策略,开始大规模“屯地”。即使以每年平均500万平方米的消化量计算,公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况,万科的“屯地”步伐丝毫没有停止。虽然2007年万科高价拿地,吃过“地王”苦头,但从2008年和2009年的拿

2、地面积来看,万科启动了其久违的“拿地模式”,营业收入和营业利润在经过2008年的低谷期之后,迅速回升。红火的市场需求固然喜人,可是大规模“屯地”引发的高比率的存货又会给万科带来怎样的影响?利润的激增表明了企业迅速成长,可是公司是否有足够的融资能力满足经营活动对现金流的需求?在高成长性的背后,万科的营运资金管理状况究竟如何?万科高盈利背后的营运资金效率分析1.案例背景与制造业相比,房地产开发行业存货变现的时间更长,受宏观环境和政策的影响更多,经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和捂盘追求高销售利润率,或通过保持投资性房地产(商业地产出租)

3、平滑利润,借以控制经营风险。然而,在2006年以前,万科奉行的却是“专注于住宅开发,通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。通过品牌营销和深入挖掘客户需求,充分利用现有资源扩大和加速销售;通过标准化设计和工业化生产缩短建设周期;通过业务外包和严控成本费用,以较少的投入实现较大的产出。与同行业优秀企业相比,万科的存货周转率长期处在较好水平,流动周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平。然而,随着房地产行业迅速扩张、“屯地”争夺愈演愈烈,万科也逐渐感受到来自各竞争对手的压力,2000年以后开始改变其一直贯彻的“现金为王”政策,启动了久违

4、的“拿地模式”。表12007-2009年万科盈利能力指标年度每股收益(元)资产报酬率净资产收益率净利润(亿元)营业收入(亿元)2007年0.735.62%16.55%53.18355.272008年0.374.20%12.65%46.4409.922009年0.484.95%14.26%64.3488.81从表1可以看出,万科的每股收益、资产报酬率和净资产收益率在2008年跌入谷底后,2009年发生反转,较2008年有一定的增幅,2009年的净利润和营业收入甚至还超过了2007年的数值,创出历年新高。众所周知,2008年我国的房地产行业进

5、入低谷,万科也不例外。从万科公布的数据来看,万科2008年累计销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元。其中,销售面积同比下滑近9.2%,销售金额下滑8.6%。但2008年12月销售额环比增长50%以上,12月万科实现销售面积66.1万平方米、销售金额53.4亿元。万科这一业绩基本上与市场预期相符合,虽然2008年总体业绩下滑,但是这是整个经济环境所致。万科在2008年的经营低谷之后,迅速恢复“拿地模式”,各项盈利能力指标也显示着其高速的发展。进一步深入分析其盈利增长来源,我们发现万科2009年盈利的增长主要来源于:一是资产减值

6、准备的转回。受政策利好、市场信心恢复的影响,2009年全国房地产成交大幅增长,带动了房价、1马忠编写作业案例3土地价格的上涨,万科所储备的土地、在建及已建商品房获得增值,原计提的存货跌价准备于2009年转回,转回金额达55,267万元,对净利润的增长起着很大的推动作用。二是投资收益的增加。被投资单位分红,按成本法核算,万科获得投资收益19,795万元,较2008年增加4,763%;被投资单位收益增长,按权益法核算,万科获得投资收益54,186万元,较2008年增加158%,而被投资单位基本是从事房地产或与房地产相关的行业。三是利息费用的减

7、少。从报表附注可看出,万科债务的利息率较2008年下降,企业承担的利息费用减少,这也有利于净利润的提高。虽然营业收入创历年新高,但营业毛利、主要经营利润较2008年有明显下降,对净利润的增长产生负向作用,万科主要经营活动创造利润的能力略有下降,并未得到增强。由此可见,万科高速增长的账面利润背后可能隐藏着经营方面的问题,下面我们就从万科的营运资金入手,分析其高盈利的背后营运资金周转及融资状况。2.万科的营运资金状况2.1收入与资产结构的配表22007-2009年万科营运资金与主营业收入比率单位:亿元项目2007年2008年2009年总资产1

8、000.941192.371376.09流动资产占总资产比例95.34%95.15%94.71%流动资产954.331134.561303.23流动负债487.74645.54680.58净营

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