戴德梁行－2019上海城市更新白皮书.pdf

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1、2019上海城市更新白皮书汲取海派特质重塑城市空间戴德梁行研究部引言“上海2035”规划将上海的目标愿景表述为“卓越的全球城市”。上海将推动城市更新，更加关注城市功能与空间品质，更加关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。作为专业的房地产领域咨询顾问和上海城市更新的合伙人，戴德梁行汇集众多业内专家，打造城市更

2、新服务平台，整合内部综合性服务与相关社会资源，为客户提供全生命周期的高质量一站式项目顾问服务，提高既有建筑在可持续性，应对租金波动和楼宇老化方面的综合应对能力，加快上海“有机更新”的进程，助力上海成为卓越的全球城市。黎庆文华东区董事总经理戴德梁行上海城市更新服务平台发起人及统筹人戴德梁行研究部一直关注上海的城市更新，继2017年发布《城市更新4.0——迈向卓越的全球城市》白皮书后，研究部再次聚焦城市更新，从投资者、开发商、运营商及租户的视角出发，展现城市更新项目从前期定位设计，到后期落地及资产运营处置的全过程，为客户提供全面详实的城市更新解决方案，助力上海实现城市的“有机更新”。Shau

3、nBrodie高级董事大中华区租户研究及华东区研究部主管洪暐华东区研究部助理经理戴德梁行项目管理服务部致力开拓一线城市及强二线城市“有机更新”的新阶段和新契机，将更多专业工程领域顾问服务整合进戴德梁行城市更新服务平台，通过“投融管退”闭环一体的可行性方案的研究、流程重树和解决方案，提供存量资产的精准定位及改造模型，以全过程项目管理的方式服务于客户，盘活存量资产、挖掘资产核心价值、优化资产商业用途，助力上海成为卓越的全球城市。侍大卫高级董事中国区项目管理服务部主管方捷华东区项目管理服务部助理董事目录上海城市更新白皮书P1摘要P4上海城市更新的重点和政策P6城市更新访谈（一）——开发商，投资

4、者和租户P11城市更新访谈（二）——重点城市更新项目P11伦敦国王十字街P15上海上生·新所P19开展城市更新项目前需要考虑的三大要素P19项目定位，成本与经济效益大片区更新—传承片区历史气韵，以产“新”城，筑巢引凤P19P22小片区更新—梳理各方关系，提升老片区的居住活力与商业活性单体建筑改造更新—因地制宜，焕发新的活力P25P30项目设计P38项目审批流程P38大片区更新类项目小片区/单体建筑改扩建类城市更新项目P41单体建筑外立面改造类城市更新项目P42单体建筑室内装修类城市更新项目P43P44投资者及开发商——城市更新项目中可能遇到的挑战及相应解决方案P44规划阶段P47设计及施

5、工阶段P51招商阶段P54运营阶段P56退出阶段P57土地性质相关问题P58租户——城市更新项目中可能遇到的挑战及相应解决方案P58租赁城市更新项目P63设施管理P65交易管理P66要点总结P69附录P69戴德梁行上海城市更新平台P71戴德梁行城市更新平台业务线介绍P78戴德梁行成功完成的城市更新案例摘要城市更新作为全球性的运动和城市发展策略，得到国内外各界专家学者的广泛关注。上海的房地产市场已进入了存量时代，对城市更新的探索与研究也成为业界关注的焦点话题。与原先“大拆大建”外延式扩张的发展老路不同，上海的城市更新已步入了以反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式为

6、特点的城市“有机更新”新阶段。这种“有机”更新得到了政府的大力支持。在政策上，《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则》对部分规划政策和土地政策进行了重大调整，为城市更新项目的开展提供了政策支持。同时，上海开展了城市更新试点工作，总结实际操作中的难点和痛点，为出台更精细化的政策，以及采用更适用于老旧建筑改造和旧区改造的技术规范和管理模式，提供实践经验。对于开发商/投资者而言，在评估潜在城市更新项目时，除了地理位置和交通通达度等基础要素外，改造后项目的用途是否与周边区位相契合，能否与区位价值相匹配，也是重要的考量要素。改造不仅有效改善了老旧建筑的软硬件设施，更通过重新定

7、位和精巧的设计，突出其特质，使该类项目可以在出租率和租金方面向周边的甲级物业看齐。开发商/投资者面临的改造困难主要来自于两个方面，一是加固改造老旧建筑的费用存在较大的不确定性，容易超出预算；另一方面，报批报建流程较为繁琐，对工期和资金周转等方面易产生不利影响。而租户看重的，是城市更新项目的性价比，以及相对于传统写字楼在空间利用与后期运营等方面的灵活度，这充分满足了租户对弹性办公的需求。同时，城市更新项目内的业态配比更加合理，办公与休