园区运营和地产开发相结合的产业地产.doc

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1、园区运营和地产开发相结合的产业地产发布日期:2014-02-21一、产业地产以产业为依托,其产品随着产业升级不断地完善,给产业发展提供平台载体产业地产首先是产业发展平台载体的建设,包括土地整理、基础设施的建设和相关物业的开发。随着产业链从制造环节向研发、营销环节升级,产业地产提供的平台载体也从简单的工厂标准厂房升级为功能性产业园区(如科技园、物流园、企业总部基地)和主题产业园区(文化产业基地、卡通动漫产业基地等)。产业地产投资商通过对土地的开发来获取收益。然而,产业地产的核心不在于对土地简单的加工销售,而在于产业地产投资商

2、通过对产业园区的有效运营来分享园区企业甚至区域经济发展所带来的稳定持续收益。 二、通过产业园区运营实现企业价值持续增长是产业地产模式的核心地产开发提供产业发展的平台载体,但单纯的通过开发销售物业,获取土地增值收益和销售收入,并不能使得产业地产投资商实现持续的价值增长,也不是产业地产的应有之义。产业地产将地产开发与园区经营进行结合,在整合资源的基础上实现“产业规划——配套地产开发——商务服务跟进——园区物业发展”的发展模式。产业地产投资商以独立或合作的方式进行项目整体开发,通过已建成房地产的出租、出售或租售结合等方式,实现项

3、目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后,进行已定产业主题类企业招商引进,为园区企业提供增值服务,从而获取长期持有项目而取得经营管理收益。如普洛斯公司开发的物流产业园区,其园区运营收入占到公司主营业务收入的30%左右,却贡献50%以上的收益。2012年华夏幸福基业的产业发展服务(招商引资)、园区综合服务、物业管理服务收入占到公司总收入的13.45%,而产业新城开发建设业务更是占到公司主营业务收入的87.06%,持续稳定的园区运营收入实现将“短期、一次性”房地产开发现金转变为“长期、可持续”

4、的园区经营,从而为公司持续发展提供坚实保障。 另外一方面,当园区物业运营成熟后,可通过出让给基金或REITs的形式实现资本的退出,获取园区运营带来的高额增加值,实现物业开发、运营到退出的资本闭环。普洛斯的物流产业园模式中物业开发部门进行园区物业开发,当封顶物业出租率达到60%时,移交给园区物业管理部门进行园区的运营管理。普洛斯通过自身强大的运营系统队为园区客户提供物业租赁解决方案,包括物流网络设计与优化、物流设备的采购与出租、物流设备系统集成,从而提高园区物业的出租水平。当园区物业出租率提升到90%以上时,就把物业置入普洛

5、斯发起的基金,从而实现资本的退出。同时,该基金将物业委托给物业管理部门管理,支付一定的委托管理费,而基金管理部门则收取基金管理费、业绩提成和份额收益,并且将部分收益投入物业开发部门进行新物业的开发。普洛斯的基金管理部门的收入在主营业务中占6%左右,但贡献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产。在这整个循环中,提升物业出租水平,达到置入基金要求,是实现闭环的关键,而园区物业管理部门对园区进行专业的运营管理,提升物业出租水平显得尤为重要。 三、张江高科产业地产运营模式解析张江高科经过近20年的发展,形成了园区建设、

6、特色精品房产打造、产业投资方面的经验和优势,成功转型为产业地产投资、开发、运营商。公司发展经历了三大阶段:探索阶段(1992年——1998年):公司发展传统制造业,以及建设少量的跨国企业研发中心,发展相对缓慢,盈利主要来源于土地批租。聚焦阶段(1999年——2005年):明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业,集中体现创新创业的主体功能,盈利主要来源于房地产租售。快速发展阶段(2006年至今):大股东优质资产持续注入和深度执行“一体两翼”公司发展战略,公司转型成园区运营商、服务提供商和高科技投资者。张江高科的发展历程

7、表明产业地产从土地增值收入、地产开发收入到物业开发和园区运营并重来持续获取园区发展红利的模式转换。目前,张江高科形成以特色房产运营为主导,以专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值的一体两翼产业互动阶越式发展的产业地产发展模式,即利用土地开发租赁业务为产业投资提供资金来源、利用专业创新服务提升产业地产价值,并提高产业投资成功率,以及通过产业投资实现公司价值的增长。 “一体”(图2中红色箭头部分):以特色房产运营为主导,扩大房产租售规模和资源整合能力,为公司提供稳定的盈利基础,并为创新服务和产业投资提供稳定的现金流。张江技术

8、创新区采用“企业建设、政府租用”模式,为公司发展提供稳定的现金流。1999年10月27日上海市浦东新区综合规划土地局,租用张江技术创新区中公司己开发建设及将开发建设的0.6平方公里土地,16万平方米的孵化用房等建筑及市政配套设施,租赁期限为20年(1999年-2018年)。租金支付标准为按估算总投资额6

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