房地产行业专题研究报告：居民负债的结构性问题，存量时代的结构性机遇-20200426-中信证券.pdf

《房地产行业专题研究报告：居民负债的结构性问题，存量时代的结构性机遇-20200426-中信证券.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、bam居民负债的结构性问题，存量时代的结构性机遇房地产行业专题研究报告｜2020.4.26中信证券研究部核心观点从人民银行对城镇居民家庭资产负债情况的调查看，我国住房存量规模大，自有率高，保值需求大，投机投资人群占比极低。居民杠杆率整体健康，但刚需购房者缺乏继续加杠杆能力。我们预计未来政策空间收窄，市场稳定程度提高，存量房运营维护和社区服务的成长空间十分广阔。陈聪▍人民银行课题组对3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查。居民的资产和首席基地产业分析负债情况，和房地产市场和政策研判密切相关。师S1010510120047▍我国住房存量规模大，自有率高

2、，保值配置需求范围广，投资投机占比较低。根据调查数据推算，我国城镇存量住宅总计约4亿套——这和我们此前测算我国城镇存量住宅规模373亿平米一致。同时，报告显示我国住房自有率96%，有三套或更多的居民占有房家庭比例10.5%，我们根据报告推算三套以上住房拥有者平均拥有住房套数为3.4套。这说明尽管处于资产保值考虑的二套房购置比较常见，但持有4套以上住房（投资属性强烈）的居民家庭占比很低。我们相信，房张全国地产市场的持有格局和长期以来房住不炒，限制投资投机购房密切相关。地产分析师S1010517050001▍居民杠杆率整体健康，但结构性问题存在，刚需购房

3、者缺乏继续加杠杆的能力。我国城镇居民家庭资产负债率低于美国，当前有住房贷款负担的家庭尚不足所有城镇家庭数量的一半，总体来看居民杠杆率不高。但调查显示低资产规模家庭负债参与率低，资产负债率却高，资产规模在10万以下的有负债家庭，平均资产负债率高达111%。刚需房贷家庭资产负债率达到24%，月偿债收入比达到33%，在所有人群中处于明显偏高的位置。联系人：李金哲▍预计房地产行业调控手段丰富，但政策空间趋窄，求稳态度日益明确。住房存量庞大，刚需置业者几乎没有加杠杆的空间，配置和投资置业者虽有加杠杆空间，却又不符合差别化住房信贷政策方向。我们认为，房地产行业不

4、会再次成为刺激经济的工具，未来继续大力刺激开发规模增长不切实际。但住房占居民资产比例极大，刚需购房者收入偿债比例很高，这都意味着保持房价稳定对避免金融风险至关重要。因此，我们认为政策求稳的态度非常明确。房地产行业评级强于大市（维持）▍核心都市圈的改善需求结构性支持开发行业，存量房运维和社区服务空间极为广阔。整体而言，我们相信住房市场的供不应求已经结束，但人口向核心都市圈，经济活动向核心区域集聚并未结束，居民谋求居住条件改善并未结束，开发龙头有长期稳定的需求根基。存量房市场正催生房屋运维和社区服务的巨大需求，政策积极鼓励市场化力量助力社区可持续发展。▍

5、风险提示：调查依赖于银行网点，涵盖中低收入人群可能略有不足。但我们以户均按揭贷款余额，套均住房总价观察，估计样本偏离城镇平均水平幅度并不大。▍看好开发业务基本面反弹，看好物管龙头的持续成长。我们认为，疫情对房地产开发行业的直接冲击已经结束，市场结构性需求仍待满足，板块估值较低。我们推荐房地产开发蓝筹，看好保利地产，龙湖集团，招商蛇口，世茂房地产，万科A等。物业管理行业品质公司不断强化服务和运维能力，收入快速增长，品牌影证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款响力不断提升。我们看好品质物业管理公司的成长，重点推荐招商积余，保利物业，新大正，绿城服务和中

6、海物业。重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价NAVEPS（元）PE（元）（元）19E20E21E22E19E20E21E22E保利地产买入15.8419.432.352.853.303.866.75.64.84.1龙湖集团买入34.2720.932.603.203.964.8513.210.78.77.1招商蛇口买入17.1533.381.992.332.913.618.67.45.94.8世茂房地产买入27.0426.823.033.955.006.138.96.85.44.4万科A买入25.6835.743.473.944.685.2

7、17.46.55.54.9万科企业买入21.8135.743.473.944.685.216.35.54.74.2招商积余买入27.45-0.410.610.841.1067.045.032.725.0保利物业买入69.52-0.921.452.113.0275.647.932.923.0新大正买入82.26-1.461.782.433.3056.346.233.924.9绿城服务买入8.48-0.170.230.320.3949.936.926.521.7中海物业买入8.43-0.160.220.300.4152.738.328.120.6资料来源

8、：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2020年4月24日收盘价，除中海物业外，港币已换算为人民币证券研究