论个人住房贷款发展的困境、原因及化解.pdf

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1、房地产金融CHINAREALESTATE论房贷款发展的困境、原因及化解李宇嘉(1．深圳市房地产研究中心，广东深圳518034)摘要：近期，国内商业银行出现了普遍的“额度荒”问题，大多研究认为这一现象是周期性和短期性的。但其实是商业银行经营的内外环境发生了根本的变化，如存贷款利率市场化加速，传统的房贷业务不适应银行经营环境的变化。房贷“额度荒”反映的是商业性金融追求盈利与政策性金融的冲突，本质上则是政策性住房银行缺失的结果。发达国家在位房需求增长较快时期均通过成立政纂性住房金融机构来满足住房融资需求，我国也要成立真正的政象}生住房银行，这才是解决房贷困境的根本出路。关键词：个人住房贷款

2、，经营环境，利率市场化，政氧}生住房银行中图分类号：F293．3文献标识码：B文章编号：1001—9138一(2013)11—0062—66收稿日期：2013—10—081背景85％的部分为首套及改善性住房需求，按揭贷款需近期，国内各大银行个人住房抵押贷款业务出求增加(全额付款购房占比降低)。现了“额度荒”、利率上浮，甚至停贷的问题。分析因此，多数媒体指出，每年年末都会出现个人士认为，这一问题的出现有几个方面的原因。首人房贷紧缩的现象，当前个人房贷业务紧缩更先，2013年3月“新国五条”出台前后，购房者为规多的是周期性的，而非长期趋势，明年伊始新的避可能出台的“20％的购房个税新政”

3、，赶优惠政策额度就会释放出来，周期性的紧缩现象也就会的“末班车”，导致出现房贷需求超前释放。其次，自动消除。2013年国家紧缩货币政策，货币投放控制目标是近期，针对媒体对多家商业银行收紧房贷的广义货币供应增速不超过13％，这与过去10年平均报道，央行也明确回应说，房地产信贷政策方向19％的货币投放增速相比下降不少，直接造成银行没有变，2013年房地产贷款继续保持了快速增长。信贷投放减速，而2013年二季度以来对公贷款增2013年前三季度，累计新增个人住房贷款12，492加(基建项目审批加速)，进一步挤占了房贷的额亿元，占各项贷款新增额的比重达到17．2％。而9月度。再次，2013年以

4、来，住房购置需求超预期增长，底个人住房贷款余额也达到8．7万亿元，同比增长前三季度商品房销售额同比增长34％，这其中超过20．9％。62房地产金融2个人房贷困境产生的真正原因加剧，低成本的存款越来越少，储户对理财产品和2．1商业银行经营环境发生变化货币市场基金等新型货币型投资产品越来越青睐，2．1．1存贷款利率市场化加速银行“脱媒”现象日益严重，存款利率名义上的管媒体和央行没有认识到商业银行业务经营环制在近年来被冲击得七零八落了，这个情况与美国境的变化，以及这种变化对个人房贷业务的影响。银行业在上世纪70年代末的情况非常类似。中国银行业的总资产规模从2008年底的62万亿元2．1．2

5、资本充足率要求下银行需要调整业务结构迅速膨胀到2013年一季度底的131万亿元，是同期未来，民营银行破冰指日可待，银行准入门槛美国银行业的2倍左右，信贷扩张的速度和规模在将会降低，市场竞争将会加剧，利率市场化将会世界经济史上是前所未有的。可以说，近几年相对继续深入，银行资金来源成本也将会继续上升。同高速的经济增长是以巨额粗放的信贷增长为代价时，在消化上游和中游产能过剩、新一轮国有企业的，但持续高速的信贷扩张造成的通货膨胀、资产改革、房地产和政府投融资平台风险逐渐暴露的泡沫、产能过剩、金融风险已经到了要防范爆发区背景下，商业银行面临的周期性和体制性因素风险域性或系统性风险的地步了，未来

6、继续扩张信贷将在未来叠加体现。截至2013年9月，我国商业银显然是不可持续的。2011年以来，国家开始逐渐收行不良贷款率连续7个季度攀升，而且将在未来较紧信贷投放，通过强化资本充足率、存贷比、额度长时期内继续呈现上升趋势，这对银行资本金的控制和盘活存量信贷来限制贷款增速，货币环境冲击将会有增无减。目前，经过十多年的信贷高速长周期紧缩的时代已经开启。扩张后，银行存量贷款业务流动性在不断下降(如货币政策紧缩并非意味着货币需求的下降，一贷款不断“展期”、信贷资金“空转”)，新增业务对直不为银行所眷顾的私营、民营企业和中小企业，资本的需求却在不断增加。在盘活存量资金的约束以及2011年受银行

7、贷款限制的房地产企业和一些下，利用传统的新增外源资本渠道(如股票增发)地方政府融资平台对信贷有强劲的需求，而这些无法成为主流。这时候，银行除了通过利润留存来资金需求方往往愿意支付市场化的贷款利率(10％打通内源资本渠道外，另外一个不得不选择的方以上)。于是，银行纷纷通过影子银行(银信合作、法就是缩减占用资本较多的贷款业务。理财产品等)的形式来规避紧缩性的监管措施。目2．2个人房贷业务不适应商业银行新的经营环境前，影子银行业务的绝大部分与银行密切相关，甚市场