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1、187略论近代东北地价的变迁齐春风、土地价格的涨落是一个国家或地区在一定时期内经济繁荣与衰落社会安定与动荡的指、。“,:示计晴雨表德国经济学家李士特说国家福利进退之测验未有较以土地价值之涨落。,、。为标准更明确者国家之灾患亦未有较土地价值发生摇动后发生恐慌时更剧烈者土地,”,价值对于国家福利其密切关系有如此者安可忽视之哉!→从近代东北地价的变动就可看。出该地区社会政治和经济情势变迁的轨迹,“”,。清朝前期对所谓龙兴之地的东北加以封禁只有奉天以南的地区得到较早开发,。鸦片战争后沙俄侵吞了东北大片土地清政府为挽救危局才于1865年鼓励移民垦荒东北,。土地真正得
2、以开发是民国以后的事情,,,、、辽宁地价在民初就有一定的高度以盖平为例在1916年时上中下等地价每亩...、,、。分别为583元458元和208元到1929年分别上涨到140元126元和80元←同期,。、,、内吉黑两省地价上涨较缓据日人井阪山科启赤和俄人棉什阔夫等人的调查五常扶、、、、、,余双城榆树呼兰巴彦海伦等七县在六年内(1910一1916)平均地价仅增加。,“”,:52%↑到1930年地价涨至顶峰九一八事变后一落千丈见下表、辽中绮石地价变动表(元峭户年代上地中地下地碱地上地中地下地1930辽日X)5(X)3o2o磐1501301o1931中5o4o2
3、50150石80402019323503002o1o30加1019333o2502加1o2015719344o3(旧2o1504030201935,。土地价格的基准当然是土质的好坏但粮价涨落对地价的影响也是至关重要的第一次,,。世界大战期间欧洲农业生产遭到严重破坏我国东北的农产品得以大量出口当时东北大,,豆产量占世界总产量的60%以上其中70%供出口东北地区因此成为全国唯一的贸易出。,,超地区〓1929年世界性的经济危机席卷了整个资本主义世界以西方为主要市场的我国,。,、东北地区农业生产也受到沉重打击粮食价格暴跌如以1924年粮价为101929年大豆、、,
4、、。高粱谷子三种主要农作物的价格分别降为677和62到193年更惨落至2623。,。,1声对照前表可见这时的地价几乎也跌到了最低限度地价与粮价变动的这种同步性··18社会科学战线198年4期历史学研究说明粮价对地价有着决定性的影响。,。,东北货币紊乱也是地价高涨的一个原因民国时期东北市面流通计有中外货币15,。种其面值共有136种,,,。,奉系军阀得势后连年穷兵簇武为弥补巨额财政赤字就大量发行纸币1916年底,。。奉票发行额为巧08万元尚可维持信用192年第一次直奉战争时发行额增至3600万元.。,第二次直奉战争后(1924年1月)猛增至22亿元郭松龄反奉
5、时(1925年1月)更达.。、,到51亿元⒉吉黑两省地方当局也将滥发纸币做为一时的弥缝之策东三省纸币贬值愈.,。、、演愈烈信用丧失殆尽民初日本金票百元可兑换奉票1加元吉林官帖55万吊黑龙江.。“”,、官帖61万吊到九一八事变前日金票百元已可兑换奉票13483元吉林官帖、。77618(刃吊黑龙江官帖30502000吊⒊,“,’,,。纸币持有者们为避免损失多争先买地官吏商人尤为踊跃⒋地价因而随之上涨“”,,,,伪满洲国成立伊始伪中央银行着手整理货币首先收回旧币接着禁用现洋这些措,。施逼迫大量死藏的资金复出购买土地成为一大出路1937一1939年全东北每年土地买
6、卖、、。成交分别达到236760l为9612270刀件0,,、、在地价疯涨的形势下能够买得起土地的自然都是有钱有势的官僚军阀资本家和。,,。,地主他们控制土地之后反过来便将高额地价金转移到地租上去因此这一时期地租。:额度之高也是空前的见下表东北地租与地价增涨指数表(1916年=10)。地域时期地租地价上地中地下地上地中地下地辽阳县19216783681752o160大双树子19251672o1603252672o辽阳县1921144157120160171160小闯屯19251892142的〕以)3434(X)沈阳县19211672o21414015016
7、7五里台子19252o250286240250267,,。“但是奉系军阀往往恃强占地各成势力范围一般百姓畏之如虎凡是有力的督军之流的,,”。所有地的附近地价常比一般时价低廉而中国人中希望买它的却绝无一人。,。“”。人口增加的压力是促使地价上涨的又一个因素鲁直两省难民闯关东由来已久,,,据有的学者估计1907一1930年间在东北增加的1240万人口中约有半数来自关内各。,、、省。从1926年到1930年经由长春站前往东北北部的移民人数分别为407376519701、。,,74446763339和479502人。这么多人口涌人东北对土地的需求量急剧增长而同时.
8、。,,期耕地面积的增加却远远滞后从1925年到1929年移人人口增
