青岛康大凤凰广场份营销推广方案

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1、康大·凤凰广场10月份营销推广方案——2011-09-28——PART1问题界定价格目标在实现价格的基础上,保证理想的销售速度速度目标写字楼毛坯均价12000元/平米酒店式公寓均价15000元/平米,含3000元/平米装修标准2011年10月至2011年12月4个月时间实现写字楼与酒店式公寓200000000元总销售金额目标营销目标康大·凤凰广场价格实现审视区域公寓市场在售/蓄客项目价格情况项目名称入市时间房源状态目前均价装修标准鑫汇国际2011-09期房11500元/平米1800元/平米金领尚座2009-09现房11000元/平米1000元/平米瑞泰假日2009-11现房13000元/平

2、米毛坯千禧龙三期2009-06现房10500元/平米1000元/平米康大·凤凰广场期房15000元/平米(底价)3000元/平米区域办公市场在售/蓄客项目价格情况项目名称入市时间房源状态目前均价装修标准长江国际2010-08期房10000元/平米1000元/平米唐宁国际2011-12期房13800元/平米1000元/平米长江中心2007-09现房16000元/平米800元/平米鸿润金汇泉商务中心2011-07现房12000元/平米800元/平米康大·凤凰广场期房12000元/平米(底价)毛坯——区域市场类质项目价格情况不能绝对支撑价格目标实现办公写字楼:4(认筹总套数)÷7(认筹月数)×1

3、500(酒店式公寓套均面积)×12000(销售均价)×3(10-12月)=3085万速度实现审视——项目现有销售速度无法保证年度销售目标达成备注:2011年3月开始认筹,假定认筹转化率为100%酒店式公寓:53(认筹总套数)÷7(认筹月数)×62(酒店式公寓套均面积)×15000(销售均价)×3(10-12月)=2115万21150000+30850000=52000000<<200000000问题界定Q1、如何在竞争中突破区域价格箱体?Q2、如何解决困境中的项目来客量问题?Q1、如何在竞争中突破区域价格箱体?Q2、如何解决困境中的项目来客量问题?——在竞争中让

4、客户感知本案提供的利益并认可其超越市场水平的价格,从而体现项目独特的客户价值——逆境市场下营销推广渠道的精准性和实效性麦肯锡“客户价值”模型中提到:客户价值=客户感知的利益-客户感知的价格PART2策略推导区域竞争扫描办公写字楼长江国际地段价值——长江路核心商圈辐射半径内,交通便利产品价值——小面积的低投资成本产品——1.5万方的商业配套——精装交付价值体系平淡——标配办公写字楼唐宁国际产品价值——弧形的建筑结构,户型格局实用性被降低;——20年左右的产权年限,存在隐形风险——单一的功能业态组合,仅能称之为单纯的商务建筑体地段价值——位于长江中路与太行山路的交汇处,特殊的地形结构、临街距离

5、和交通现状,弱化了其位于长江路核心商圈内的先天优势

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