易居 近期中国房地产市场走势分析2011.ppt

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1、近期中国房地产市场走势分析陈啸天中国房产信息集团研究中心总经理中国房地产测评中心副主任2011年10月市场表现………………………………………………3PART1未来预测………………………………………………22PART3企业动态………………………………………………15PART2PART1市场表现国庆黄金周——黄金周典型城市市场成交惨淡，中海降价斩获颇丰即便考虑备案数据时间差的问题，今年各地黄金周成交量仍远低于去年同期和9月周均水平。但另一方面，从企业层面来看，仍有部分规模房企表现突出，其中中海地产7天内

2、认筹金额达到50亿。黄金周期间中国房地产企业销售金额（含大定）全国各城市黄金周商品住宅成交列表（备案）国庆黄金周典型热销项目国庆黄金周——小户型和降价成项目热销主因典型城市——一线城市延续低迷，热点三四线城市成交量冲高回落7、8、9月典型一二线城市成交量走势（单位：万平方米）7、8、9月热门地级市成交量走势（单位：万平方米）一二线重点城市9月成交量出现分化，北上广深延续低迷行情三四线城市方面，由于限购城市扩容的倒逼效应显现，热门城市市场8月猛增后，9月出现回落。房价——企业降价底线仍在10%左右9月

3、份中旬以来典型降价情况汇总注：此处统计的降价项目条件为降幅在95折以上今年年初起的本轮调控至今，全国范围内的项目降价主要有两点特点：首先，主动降价且为实质性降价的项目绝大多数出自品牌房企；其次，在降价的品牌房企中，绝大多数企业降价底线依然在10%左右。7-9月份典型销售破千套项目项目——一线城市销售速度明显放缓，原有降价幅度市场认可度降低2011年3月份以来保利叶语历次推案情况及月度销售套数今年以来，保利叶语项目在上海市场表现非常突出，其在3月份和5月份两次开盘，均创下高去化率，究其原因是叶语在定价

4、上采取低开策略，19000元/平的单价使之在顾村板块凸显出较高的性价比。但尽管如此，随着大环境的变化，下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓，同样的报价在上半年能成功刺激市场，而当前却明显乏力，9月25日叶语新推321套房源，截止目前去化率尚未过半。项目——在前期基础上加大降价力度仍可刺激市场需求2011年以来龙湖源著销售均价走势龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破，尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量的动作，以龙湖源著项目为例，继6月份新推房源以13000元/平的价格低开之后，9月继续加

5、大折扣力度，总价最高可优惠25万，换算降价幅已达到85折-8折。而这批开盘124套房源在2个小时内去化80%。6月11日100-150平平层均价13000元/平全款优惠400元/平首付5成以上优惠200元/平9月24日推出100-150平平层报价13000元/平折扣幅度85折到8折实际均价为11500元/平土地——上半年全国土地成交规模依然高于去年同期水平2011年上半年全国土地购置量及同比走势北京、上海市近两年土地收入与成本列表土地——1-9月份大多数一二线城市土地成交规模出现下滑土地——2011

6、年全国经营性土地平均溢价率明显下滑数据来源:CRIC2011年1-9月全国经营性土地溢价率情况2010年全国经营性土地溢价率情况2011年9月全国经营性土地溢价率情况土地——上海集中供地推高单价排行门槛，综合用地出让比重加大2011年8月成交土地总价排行榜2011年8月成交土地单价排行榜9月楼板价排行榜进入门槛均有提高，这与本月上海出现集中供地有直接关系。总价排行榜TOP10地块中有7幅均为商业住宅综合土地，这一方面体现了当前地方政府在土地出让环节的诉求，通过批量建设这类综合体项目，不仅解决住宅供地

7、问题，同时可以通过商业项目的建设带动区域的发展。PART2企业动态2011年前三季度大型房企业绩依旧积极，百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。销售业绩——各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先9月，除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外，其他典型企业销售业绩同比普遍下跌；多数典型企业前9月销售业绩完成率达65%以上，其中恒大地产基本完成全年销售目标；另据统计，“十一黄金周”期间，中海实现销售金额50亿元，万科、保利、恒大、碧桂园

8、销售金额超20亿。备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。数据来源：《2011年前三季度房企销售排行榜》销售业绩——九月多数典型房企销售目标完成率达65%以上10年5月-10年9月（市场调整初期）10年10月-11年1月（市场调整中期）11年2月-11年7月（市场调整中后期）空间调整：由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市结构调整：调整土地储备增量结构，提高低总价土地数量，且不放弃一线城市高利润土地总量调整：总体来说土地储备增速放缓，4-8月拿地规模