汇金半岛营销策划提案(房地产).ppt

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1、高度—角度—维度【万科城营销策划报告】新联康万科城项目组2010.09.18汇金半岛营销策划案高度决定视野角度决定思想维度决定策略确定项目推广的出发高度选择合理的市场竞争维度解决项目定位与推广策略以泛亚发展为价值诉求,以为汇金半岛价值基础,树立高端形象区隔金平县以及城区主要产品,建立产品的唯一性明晰客户定位,明确项目定位,确立项目推广策略第一部分项目价值与形象高度人往往会被眼睛看到的东西欺骗,所以需要突破传统印象与表象,认真体会,才能真正理解项目骨子里的价值。一、印象与初识——眼见不一定为“实”金河镇位于县境中部,为县人民政府机关所在地。土地面积316.4平方公里。金平县总人口36010

2、9人,其中:农业人口334548人,非农业人口25561人。西接绿春县,北连元阳县、并隔红河(元江)与个旧市、蒙自县为邻,东隔红河与河口瑶族自治县相望,南与越南社会主义共和国老街省坝洒县及莱州省封土、清河和勐德县山水相连金平是一个对外开放的前沿。这里是云南建设国际大通道,构建中国—东盟自由贸易区和实施“打开南门、走向亚太”的重要通道。边贸口岸县城金平印象---人口基数大、边贸前沿本案规划新区本案所在区域紧邻城中心,且周边都为传统老式住宅、社区,道路交通及人居环境较差,发展时间短,配套不健全;附近无规模性商业配套,只有一些低档生活配套,医疗等民生教育配套条件差,公共交通条件差,公交辐射能力

3、有限。老城区本案规划新区城区初识---非传统居住核心区,居住环境亟待改善二、核心价值深挖——剥丝抽茧,璞玉之石紧邻边境国家级口岸,边境贸易的前沿核心价值论——泛亚发展国家级边境贸易口岸,奠定泛亚发展政策的战略要地金平县城国家级口岸那发核心价值论——首创大盘总建面积37.3120万汇金半岛是金平在发展中的重要力作,具有开拓者的使命。37万方的城市扛鼎力作,城市地标性建筑引领尊享国际一流生活方式核心价值论——生活品质高附加值前置服务尊享,人居生活质变,私密独占空间,安全保障以泛亚发展的名义诠释高端形象以首创大盘的开发引领居住潮流以生活品质的高度塑造人居价值核心上的形象高度第二部分市场特征及金

4、平解读站立的高度高了,视野自然开阔、清晰,让我们以俯视的角度,俯览金河沿岸Part1旧城区自然发展格局限制了该区域的发展,零散的开发模式,传统的销售方式产品以刚性需求为主,自建代建,主力面积在90-110平之间。Part2规划新区楼盘及政府安置搬迁、保障性住房聚集区域,亦是与本案所在区域紧邻。目前向规划新区发展已经逐渐成为金河镇的居住趋势。客运站搬迁,机关单位的建设聚集,学校医院的完善规划。13年市场表现本案规划新区旧城区小结金平房地产发展缓慢,在售房源少居住区域相对分散,居住环境处于传统房地产开发初级阶段自建代建房较多,价格偏低消化部分刚需客源第二部分项目定位一、项目定位SWOT分析优

5、势(S):开发理念大规模开发项目,配套齐全创新产品,优质社区打造稀缺地块资源——直面金河劣势(W):非传统居住区社区周边环境差,高档感不强机会(O):地块升值空间日益引起关注新区规划,客运站及市政设施搬迁引导置业潮流,首席大盘,直接竞争压力小项目认知度高威胁(T):目前外部交通无法辐射全县,公交系统差代建房自建房较多人口分散,期房抗性大把握机会,发挥优势利用机会,克服劣势1、突出项目核心优势——开发理念2、突出城市价值——首席地标性大盘3、突出公园社区——生活品质4、突出产品力——稀缺地块价值空间发挥优势,转化威胁减小劣势,避免威胁1、着重板块未来——规划新区重点发展区域1、建立鲜明的价

6、值观和项目品牌旗帜2、通过创新产品及服务体验引领新的生活方式,身份象征1、通过营销创造不同购买体验2、专业售后服务前置、物业管理升级等差异化竞争3、树立购房投资理念,灌输生活模式点对点覆盖营销中央公园高档酒店客户阶层形象会所精英人群聚集地小环境生态、景观条件教育规划餐饮娱乐城市一号作品·金平首席国际高端社区大型购物中心本案价值提炼城市地标私密、内部环境半山河景资源客源来源分析约为40—55%40-50%10-15%10-15%县区域人口为基础条件泛亚口岸贸易价值金平地产发展主力客源延续县区内部客户,70%左右为改善性客户,30%左右将为投资性客户本案目前主要客户障碍是消费观念及市场环境,

7、而金平地产发展趋势将由萌芽阶段进入快速发展阶段。泛亚口岸贸易价值是本项目作为树立区域高端形象,以及将项目影响力覆盖全州,进而拓宽客户来源的最重要价值支撑其他因素,其他客户考虑其他因素,需求,客户等变数条件包括省内、省外客户县城区域客外区客周边乡镇级客户其他客户目标客户客户范围着眼于全市区域客源必须经过全面换血大户型、高总价瞄准二次置业客户锁定城市中产阶级关注品质、品牌、地段客户范围着眼于全县区域客源必须经过全面换血大户型、高总价瞄准

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