恒升企业昆山项目.ppt

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1、昆山恒升名铸四季广场项目初步战略思考市场解读产品建议项目定位3目录４２产品定位51项目解读1产品定位项目定位3４２5项目解读市场解读区域概况地块位置及交通条件地块四至条件地块周边资源地块面临问题初步价格建议昆山房地产市场状况■从上图中显示，由于楼市调控力度不断加强，限贷限购政策的双重压力之下，使得2011年昆山楼市同比去年下降幅度明显，今年3月成交仅1837套，同比下滑率高达40.6%；4月份成交2504套，环比增长36.31%；5月份成交2869套，环比增长12.7%；而6月份上半月成交985套，环比下滑16%，形势不是很乐观。■从区域成交表现来看，与

2、2010年上半年同期相比，今年的昆山楼市除了开发区、陆家镇以及南部水乡的成交量有所上涨外，其余各区域均出现了不同程度的下跌。统计显示，2011年上半年昆山楼市销售冠军区域为开发区，共成交4683套，与2010年同期相比增加122套，增幅为2.67%。花桥镇位居第二，周市镇位居第三。昆山玉山镇房地产市场状况■从右图中看出，由于受到严厉的限贷限购房产调控政策影响，昆山玉山镇今年上半年成交下降明显，去年1月--6月玉山镇总成交量为2880套，今年玉山镇1—6月共计成交1222套，同比下降57.6%，而今年玉山镇3月成交238套，4月成交268套，5月成交383

3、套，6月成交不到200套，未来成交形势不容乐观。区域在售竞争个案调查楼盘名称发展商所属板块总建筑面积（万㎡）物业类型销售价格（元/㎡）荣记玖珑湾荣记置业市中心175170公寓13000元景秀丽都广场昆山大成房产开发公司市中心67000公寓、商铺、办公楼、酒店式公寓9000--12000元翡翠名都昆山翡翠房地产开发有限公司市中心95880住宅、酒店式公寓9000—12000元鹿城一品昆山光达房地产开发有限公司市中心55991住宅、商铺10000—12000元弘辉首玺昆山弘辉建设开发有限公司市中心330000住宅12000—14000元绿中海雅苑宝路（昆山）

4、房产有限公司市中心170020高层、别墅9000—11000元（公寓）10000--11000元（别墅）巴比伦国际广场和融房地产开发有限公司城南板块120000小高层均价9000元衡山城江苏衡山置业有限公司城南板块249000多层、小高层、高层均价9400元外滩印象花园昆山星耀房地产开发有限公司开发区155986高层均价7700元表：本项目周边在售楼盘竞争一览表分析：上表中显示的为项目周边在售楼盘情况，目前该区域总体均价在11000—12000元/平方米，区域产品主要以高层公寓与酒店式公寓为主。区域在售个案经济指标楼盘名称发展商总占地（㎡）容积率绿化率总

5、建面积（万㎡）荣记玖珑湾荣记置业506273.535%175170景秀丽都广场昆山大成房产开发公司240002.535.5%67000翡翠名都昆山翡翠房地产开发有限公司222283.431%95880鹿城一品昆山光达房地产开发有限公司80005.227.9%55991弘辉首玺昆山弘辉建设开发有限公司921033.535%330000绿中海雅苑宝路（昆山）房产有限公司929571.8347%170200外滩印象花园昆山星耀房地产开发有限公司548142.535%155986表：本项目周边在售各楼盘经济指标分析：表中为在售个案经济指标，项目周边在售个案主要以

6、高层公寓为主，体量都在10万方以上，以2房与3房居多。区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘住宅部分户型比较单一，分配比例为1：1；酒店式公寓部分，都以小户型为主，酒店式公寓类客群主要为投资客居多，公寓类为当地改善型客户居多。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）景秀丽都广场二房21085-10835.5%三房210130-13535.5%一房(酒店式公寓)16740—4528.2%商业裙房56000.8%项目位置：昆山市长江路东侧、庆丰路北侧销售情况：目前已去化343套景秀丽都广场销售价格：9000元/平方米（公寓）12000

7、元/平方米（酒店式公寓）区域竞争市场研究在售个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘产品定位为豪宅，因此，户型主要以大3房与大4房户型面积占主导，根据调研了解，该楼盘购买客群主要来自上海及昆山当地高收入人群为主。项目名称户型套数面积区间（㎡）配比（%）弘辉首玺二房192125、13431.4%三房240143、153、16039.3%四房179178、202、401、42329.3%商铺楼38170、200、211、279项目位置：昆山市黄河中路121号销售价格：12000—14000元/平方米销售情况：目前已去化323套弘辉首玺区域竞争市场研究在售

8、个案列举表：推案产品户型配比分析：该楼盘住宅部分的2房占50%以上，3房以标准3