好望角项目策划方案（1216）.ppt

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1、商业项目运作提案定位/规划/租售策略建议项目分析项目理念业态定位客户定位形象定位改造建议总体营销策略项目定位营销推广项目总体营销阶段划分推广思路各阶段工作安排销售价格定位项目命名推广形式消费者投资者经营者市场分析城市经济分析房价走势分析周边调研分析解析株洲房价飙升原因商圈分析周边楼盘分析调研结论项目概况SWOT分析市场定位发展思路提案流程市场分析株洲经济分析株洲2010年前3季度经济运行“高开高走”，GDP增长15.6%，固定资产投资增长40%，消费品零售总额增长18.4%，财政收入增长36.3%，城乡居民人均收入分别增长13.2%和16.6

2、%。株洲房价现状2010年房价一路飙升，据有关部门统计，已从年初的3000元均价到攀升至3800元。11月份涨幅率为2.19%,涨幅度位列全国第四。解析株洲房价飙升原因1、长株潭两型社会融城极大拉动了株洲的发展，其中五大示范区之二云龙示范区、天易示范区均落户株洲城区范围:示范区核心项目：华强文化科技产业基地，斥资150亿打造“东方迪士尼”神农城，斥资110亿打造全球华人炎帝文化人文景观中心2、城市提质：城区范围内，各主、次干道的亮化、包装工程，让株洲形象得到进一步提升；道路扩建、卫生交通管制，让株洲城市面貌焕然一新，获评全国卫生文明城市、交通

3、模范城市的称号。3、商区带动商贸基础夯实：株洲由于占据绝佳的地理位置，以及交通优势，形成全国闻名的芦淞批发市场群，对株洲地区的商贸、物流发展有着极其重大的作用；发展势头迅猛：近年来株洲商贸经济发展速度快，各知名商业巨头纷纷选址株洲，如：平和堂、王府井、华润万家、银座百货、中鸿商场等知名企业；4、地产行业发展迅猛、楼市火爆房价增长速度快：根据权威机构市房产局数据资料显示，株洲目前住宅均价约3800元/㎡，主城区范围房价均超过4200元/㎡，市中心地带刚刚开盘的汉华国际广场销售均价7000元/㎡，临街商铺价格更高达15万/㎡；城市标杆楼盘中央商业

4、广场写字楼价格更高达11000元/㎡，价格直逼长沙；投资市场活跃：①  城区范围内地产项目，一经开盘，推出物业短期内便销售一空；②  今年上半年，株洲荣获“2010年中国十大最具投资价值城市”，各大企业将眼光转向株洲，并频频出手，且均为大手笔制作（如：香江控股、美的地产、三一集团旗下地产公司等）5、受居民消费习惯影响中国老百姓的消费习惯也决定了这一趋势，中国人更喜欢买房、而不是租，即使是房价飙高，但仍保持着一定的购买欲望，所以需求量依然很大。而且从风险和投资回报率来看，购房要比炒股票来的安全和稳定。周边商圈调研分析商圈分析中心广场商圈各大百货

5、公司及实力品牌商家集中于此。中心广场商圈百货商场的密度远远高于省内其他各个城市，由此而得到了三湘第一商圈的称号！发展变化快速，投资潜力巨大，商业项目不断集结。目前，红旗广场周边底商租金已经达到150元/平/月。步步高购物广场株洲百货荷塘购物广场红旗广场商圈周边楼盘调研分析项目名称：株洲泉盛金域•半岛开发商：湖南泉盛置业有限公司项目地址：株洲市新华西路85号项目类型：住宅／商业占地面积：84675.3平方米建筑面积：346779.5平方米销售价格：一楼商铺15000-16000元/平二楼6000-8000元/平小户型4000元/平租金单格：

6、50元/平/月左右项目名称：长海·世贸广场开发商：株洲长海房地产有限公司项目地址：株洲市荷塘区新华西路50号项目类型：写字楼、商住两用建筑面积：242617.30平方米绿化率：25%项目名称：万鸿鑫城开发商：株洲市佳兴房地产开发有限责任公司项目地址：荷塘区新华西路119号项目类型：商住建筑面积：56000平方米绿化率：0销售价格：一楼商铺1.3-1.6万/平二层单价5200元/平，三层单价3600元/平租金单格：一楼60—70元/平/月二楼20元/平/月项目名称：富华商业广场开发商：株洲市融信房地产发展有限公司项目地址：荷塘区新华西路31号项

7、目类型：商住建筑面积：11523.62平方米绿化率：6%销售价格：小户型单价4500元/平租金单价：一楼90元/平/月二楼48元/平/月三楼36元/平/月调研结果地段业态一楼租金（元/平米·月）二楼以上租金（元/平米·月）经营状况红旗广场百货15050好万鸿鑫城娱乐、餐饮7020好大汽配五金、日杂50无一般铁路医院五金、小百货50无一般富华广场百货、休闲9048/36良好钻石路口茶餐吧、培训学校6038/32/28/22一般区域商业业态丰富，但缺乏统一管理。项目可对其进行深度挖掘，整合区域资源。调研结论：两大商圈主要由于市场交通发达，人流密集

8、，开发时间早。使得其销售经营状况都很好，租售价格最高。株洲作为工业新城，导致项目周边原有业态以工业，五金产品为主。现在市场正在自主调整，大量餐饮，娱乐，休闲，零售业