2004成都电梯公寓市场特征概述.doc

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1、2004电梯公寓市场特征概述2004/12/01王静尺度地产顾问　　2004年，市房地产市场“涨声”一片；2004年，市房地产市场“销”烟弥漫。在这样的市场情况下，我们通过选取本市三环路29个在售、在建电梯公寓楼盘样本进行市场调查分析，对2004年我市电梯公寓市场特征作一简要概述。1、电梯公寓区域分布特征分布区域　　从分布的区域来看，市的电梯公寓楼盘供应主要是分布在城西，占到总量的36.6%；其次是城南的电梯公寓楼盘数量也较多，占到了总量的23.3%。　　从分布的环线来看，无论是城市的哪个区位，二三环之间的区域都是房地产开发的热点区域，达到了总量的36.7%；其次，30%的

2、电梯公寓分布在一二环之间的区域。　　整体来看，城西二三环之间的区域是目前市房地产开发的最热的区域，电梯公寓在区域占到了较大的体量。2、电梯公寓分类特征　　通过对本市电梯公寓的分布情况的调查了解，本市电梯公寓的分类情况如表所示：位置类别建筑类型市中区投资型电梯公寓小户型＋群商小高层电梯公寓高层电梯公寓写字间＋群商高层电梯公寓府南河观景电梯公寓观景小高层小高层电梯公寓高层电梯公寓高层电梯公寓一环外小高层电梯＋多层组团社区小高层电梯＋多层组团社区小高层电梯七层以下的砖混结构小高层电梯公寓组团社区小高层电梯公寓组团社区小高层电梯高层电梯公寓社区高层电梯公寓社区高层电梯公寓社区小高层

3、电梯公寓＋花园洋房组团社区小高层电梯公寓小高层电梯公寓花园洋房组团社区花园洋房组团社区由分析表中可以看出：A、从区域位置划分，可分为两大类：第一类：市中区（犹其是CBD中央商务区）投资型电梯公寓、府南河观景电梯公寓；市中区主要以、观景小高层、高层电梯公寓为主；第二类：一环路以外纯住宅电梯公寓社区。一环路以外社区形式比较多，主要有以下几种类型：（1）高层电梯公寓社区；（2）小高层电梯+多层组团社区；（3）小高层电梯公寓组团社区；（4）小高层电梯公寓+花园洋房组团社区。B、从建筑形态可分为六大类：第一类：小户型+群商多为小高层和高层电梯公寓、写字间+群商多为高层电梯公寓；第二类

4、：观景小高层、高层电梯公寓为小高层和高层电梯公寓；第三类：高层电梯公寓社区以高层电梯为主要建筑形态；第四类：小高层电梯+多层组团社区是小高层和七层以下的砖混结构为主；第五类：小高层电梯公寓组团社区的建筑形态为小高层电梯公寓；第六类：小高层电梯公寓+花园洋房组团社区以小高层电梯公寓和联排别墅为主要建筑形态。3、产品发展特征消费者变化特征：　　本市购房者已从最早的排斥电梯公寓到逐渐接受此类住宅形式。中产阶级成为高品质电梯公寓的主要消费群。购买高档住宅的客户，特别是一些中产阶层的客户都希望自己的生活有一定的文化品位，所谓“物以类聚，人以群分”。　　客户群特征：　　年龄在20-30

5、岁之间的年轻人、都市白领和城市高学历高收入的消费者及部分投资者是众多电梯公寓的主要消费群体。他们占到了这些楼盘客户群体总量的40%左右。　　除去第一特征外，这些楼盘所面对客户群体表现出来的最主的特征是：成功人士、投资者、本地的生意人和投资者；　　这些客户群体体现出来的第三特征，更多的是显示出其作为投资性、办公等方面的特征。产品特征：（1）户型面积：120平方米左右的三室两厅双卫和八九十平方米左右的两室两厅单卫是目前楼市的主力户型；（2）价格：府南河观景电梯：3000-6000元/㎡之间；市中心：4000-6000元/㎡之间；一环外：2500-5000元/㎡之间；价格状况产品

6、形态MeanNMinimumMaximumRange多层均价34502340035001000小高层均价3553.7516280042001400高层均价4257.69213350050501550　　因为在同一楼盘并不完全只是小高层或者高层和物业，也有几个楼盘有多层物业的存在。从不同物业形态的价格上看，高层物业的均价最高，达到4258元/平方米，这主要是几个知名楼盘价格提升产生的影响结果。多层物业的均价最低为3450元/平方米，与小高层物业之间的价差仅为104元/平方米。　　从价格上看，小高层楼盘的价格最主要集中在3400-3600元/平方米之间；高层楼盘的价格则主要集中

7、在4250元/平方米左右。（3）建筑形态：板式、塔式、廊式；（4）标准层户数：一梯二户、一梯四户、一梯六户、一梯八户、一梯十户、一梯二十四户等；（5）价格层差：上一层+30元/㎡至50元/㎡（6）销售周期：市中区：二个月至一年半府南河观景电梯公寓：半年至二年半一环路以外：一个月至二年半（7）形态：小户型、写字间、一般住宅4、产品营销特征A.房屋售价与楼层成正比，即楼层越高，价格越贵。B.楼层与楼层之间的价格差异性是以上一层+50-30元/㎡不等。C.多层+小高层项目中，多层售价会等同甚至略高于小高层售价。D.“高质