物业管理调查研究报告.doc

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1、物业管理服务意向书新格航诺物业服务2016年9月物业管理介入报告我公司初步对中央宏艺商住小区了解的情况如下:1、该区为多层、高层、商业综合住宅区。2、该区分期竣工验收,有已经入住的、有正在施工的,施工人员较多。3、该区配套设施不完善,如硬化、绿化等,4、该区出入口未建全,人员出入混乱。5、该住宅区无路灯照明、安防等设施。6、该区处于装修高峰期,装修垃圾未集中处理。7、有的硬件设施部分损坏,导致二次修复。针对以上存在的问题,该小区聘用物业公司是当务之事。为了保证物业管理介入工作的顺利开展,需开发建设单予以大力支持和协助,提供必要的物业资料和工作条件,共同做好物业管理介

2、入工作。依据《中华人民国物业服务收费管理办法》第二条,物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务费支出一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的费等;(2)物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费;(3)物业管理区域清洁卫生费;(4)物业管理区域绿化养护费;(5)物业管理区域秩序维护费;(6)行政办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧费;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费;(9)法定税费及企业管理费;※物业

3、共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务费。我公司有幸接管该小区物业管理服务工作,做如下整体设想与策划:一、物业管理职能机构的设置(一)服务机构的设置:设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一周,管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部,管理服务处正式挂牌运作。(二)人员的配备:物业管理服务处的人员由公司统一安排,依据《物业管理人员配置标准》,及按照工作需要增减。(见附表一)(三)工作要点:1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、

4、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况;新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作容。物业公司安排水电技术员进入现场,与建设工程部人员一起,参与机电设备安装调试工作,熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程;熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等,参加竣工验收,配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作;2、掌握基本情况,收集以下资料:《勘测定界报告》、配套条件明细资料、目标客户资料、建筑〈设计说明书、设计

5、图纸(平面图、立面图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好记录,与开发建设单位双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查;掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系,方便业主入住后联系。3、关注涉及物业管理方面的事项,如:管理费、物业管理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺,包括售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同,对不利于物业管理的条款和承诺应修改,以免产生负面影响。4、跟进项目深入现场,掌握第一手资料,了解配套设施、设备的配置和

6、布局情况,尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录等。二、设施设备的配置(一)物业管理用房程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中千分之三为物业管理办公用房,千分之四为物业管理经营用房”。要求预留并落实的物管用房(包括:综合办公室、财务室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、业主娱乐活动室、卫生间;消防、安防中央综合监控室;以后成立业主委员会的办公用房等)及其相关的设施设备;要求在物业管理区域显著部位设置(面积不少于5米×10米)固定

7、的公示宣传栏,用于贴宣传物业法规、政策和管理规章制度,以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等;各楼道应设置公告栏。(二)供配电系统1、高低压配电房,配电干线,楼层配电箱构成楼宇的供电系统,由配电房供配电。该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正常用电和为一切设施设备提供动力,如中央空调机,水泵,电梯等。2、配备备用发电机组,自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电变压器总容量的20%以上选定或按设计容量进行配置,发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能,其主要功能一是在发生火灾时为消防泵,消防电梯,消防通道照明,消防报警提供用电;二是市电停断后为小

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