房地产估价——市场比较法的评分实训.doc

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1、房地产估价实训3——比较法评分本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下面的中房价格指数进行修正。时间点2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月房价指数4334441845644709485950095144525153745438（2）房地产状况因素修正A、区域因素：①地段位置：

2、综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%

3、。⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%B、个别因素①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±0.5%。②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。⑤装修情况：分毛坯、普装、精档、

4、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。表1比较因素条件说明表及比较因素修正指数表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置雅居乐滨江花园A雅居乐滨江花园B上城弯畔莱茵水岸成交价格（元/㎡）待估219512123918519根据情况评分情况描述评分情况描述评分情况描述评分情况描述评分市场情况2017年10月20日2017年9月16日2017年8月8日2017年7月10日区域因素地段位置从化新市中心从化新市中心从化新市中心从化市新中心较近

5、大公共配套好好较好一般小区配套好好较好好交通便利程度交通便利，地铁盘交通便利，地铁盘交通便利，地铁盘交通便利，近地铁周边物业类型住宅、商场、学校住宅、商场、学校住宅、商场、学校住宅区域因素评分小结----房地产状况新旧程度2006年建2006年建2009年建2009年建房屋朝向南北南北西南北所在楼层中层（共8层）中层（共12层）高层（共17层）低层（共24层）户型、布局布局好布局较好布局较好布局较好通风采光好好好较好装修情况中装修100精装修102毛坯97中装修100物业管理雅居乐物业雅居乐物业小区自身管理雅居乐物业学区情况雅居乐小学、三中雅居乐小学、三中雅居乐小学、六中

6、雅居乐小学、三中个别因素评分小结----再根据比较因素条件指数，对可比实例价格从交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行修正，得出估价对象的比准价格，比准价格计算公式：估价对象比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。详见表2。表3市场比较法测算过程表修正估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/㎡）待估219512123918519面积13812010698交易情况修正-100/100100/100100/100交易日期修正-区域因素修正-个别因素修正-比准价格（元/m2）比较案例与估价对象处于同一

7、个供需圈，且用途相同、规模相当、案例具有可比性。计算得出上述三个比较案例的比准价格相差不大，故取三者的平均值作为估价对象房地产的市场价格。即估价对象市场价值=经估价师的调查、分析、测算，最终确定从化雅居乐滨江花园A栋603房在估价时点，单价为元/平，的市场总价值为：万元。