房地产个人置业投资的主要内容.doc

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1、由于房地产具有保值增殖性（长期内），根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期通货增长率的2倍，因此具有抵御通货膨胀影响的作用。而且在一定程度上可以起到避税作用（通过多提折旧降低税前利润，并可以通过用投资房地产的亏损抵消其他方面的利润），另外作为不动产比较容易获得银行的抵押贷款等优点，使得房地产是一种非常好的投资对象。房地产投资可以选择的方式：直接投资购买房地产，购买房地产上市公司的股票，购买房地产信托投资基金以及购买房地产抵押贷款支持证券。个人进行房地产投资时，应选择合适的投资对象，尽可能运用杠杆原理，以较少的资金控制较大数额的资产。基本步骤：（1）确立资产计划

2、确切估算本人可用于投资房地产的财富，并确定投资目标。对投资目标进行分析。仔细分析要投资房地产的特性，以便发现投资目标是否存在不正确定价的情况。构思各种资产投资的正确组合。确定用于各种特定投资的数量，并确定在目前拥有的资产中哪些应该出售或买入，哪些资产作为自己资金组合的新成分。对资产投资组合的经济效果进行评估。从风险和收益两个方面对所拥有的各种资产的实际经济效果做出测定，并将其结果与基准收益水平进行比较。投资计划还要因人而异，与投资者的风险偏好有关。（2）长、短线投资对房地产进行长线投资是比较有利的。长线投资一般是指在购入房地产之后，持有10年甚至20年，以获取租金为主，同时伴随着房地产

3、的升值，投资期越长，收益状况越好。短线投资一般是指持有时间不超过5年，较为频繁地买卖，以低买高卖来赚取价差。特别是近两年房地产市场比较热，变现能力比较强，升值比较快。在实际操作中，长短线有时候很难区分，可采用长短线相结合的方式，在待售期间出租。（3）最佳投资组合个人投资房地产，最好采取分散投资，寻求最佳的投资组合，以降低风险。2、房地产投资技巧（1）慎选对象。投资不仅要看投资物业是否物有所值，还要看投资后的市场前景。对于不同的物业有不同的考虑，中小型住宅由于总价较低，适合于未婚或刚结婚的年轻人居住，因此一般购具有较好的市场前景。如果投资者资金较宽裕还可以考虑购买大户型但单价相对较低的住

4、宅作为投资对象，然后将其改造为几套小户型的用于出租。资金雄厚的投资者可以考虑投资厂房，需要注意的方面：一是不同的工业要求，厂房的条件也很不一样，根据当地的聚集工业类型、交通便利条件来考虑。二是成本与效益的比较，是租还是购买，根据使用主体的情况。三是负担能力，这与厂房售价和按揭比例相关。与住宅相比厂房的价格相对低廉。商业铺面也是很好的投资对象。由于面积一般较小，虽然单位售价较高，但是单位租金水平也很高。铺位的选择一定要选择旺铺，主要是地段，一般房屋的新旧程度影响不大。当然新建小区周围的铺面也是不错的选择，只要小区的入住人数足够多，小区的层次较高，投资这里就有利可图。另外在选择铺面时同一个

5、地段的商铺也存在具体位置的差异，如靠近十字路口或小区主要出入口的商铺一般较好，虽然售价可能相对较高，但出租风险较小收益较高。（2）入市时机不盲从、不跟风，人弃我买、低买高卖。（3）实地观察物业的价值与当地的交通环境条件、生活水平、经济发展和政策法规息息相关，因此投资者应该实地观察（4）积累经验和知识（5）及时搜集资讯3、购买房地产的谈判技巧关键就在于杀价。（1）多方了解看房屋。一定要表现出适度的兴趣，细心观察房屋的布局和建筑结构、采光、保养及新旧程度、周围环境等。掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出价，出价多少。一般越是多人出价的房屋，表示其转售能力较强。让业主知道你购房是为了

6、自住，不是转卖。（2）摸透卖方的心理卖方多久之内必须卖房，越接近卖方的出售期限，越是杀价的好时机。了解卖方出售房屋的意图。是急于套现还是其他用途。（3）杀价战术暴露房屋缺点、拖延战术、欲擒故纵4、买房应注意的方面新房五证（二手房两证）是否齐全、建筑结构（框架还是砖混）、基本设施是否齐全（是否达到“五通”以及门窗等设施），如果现正在出租，最好要求业主提供租赁合约并要获得承租人的同意。投资的几种类型（1）预售房屋可作为短线投资预售房屋在未来可能有一定程度的价格上涨，炒卖楼花有可能获得较高利润。一般炒卖期房，必须寻求易于脱手的房屋，信誉好的开发商，签约时要注意合同中没有妨碍转让的条款。（2）

7、二手房（3）城区置业（4）郊区置业价廉物美，一般具有较大的升值潜力。房地产置业投资效果的两个重要评价指标（1）现金回报率是指置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入资金的比率，主要反映初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。包括税前现金回报率和税后现金回报率。税前现金回报率=（净经营收入－年还本付息额）/投资者的初始现金投入税后现金回报率=（净经营收入－年还本付息额－所得税额）/投资者的初始现金投入（2）投资回报率是指置业投资过