项目整合推广策略.doc

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1、项目整合推广策略一、市场分析（一）写字楼市场概述1、石家庄写字楼市场极为不规范，多数企业都租用（购买）酒店或社区内的商住楼进行办公。2000年以后写字楼逐渐起步，目前较为正规的高层写字楼有：东方大厦、西美财智中心、中浩第一商务、祥源大厦、时代方舟A座、一品门第、世纪国际中心等。2、石家庄写字楼市场一个重要特征是混合经营，即纯写字楼少，大部分写字楼回带写字楼性质的高层楼宇，都呈现出酒店、公寓、商住、娱乐、休闲、商场混为一体的多层组合形态，起原因有：（1）石家庄市经济总量有限，无足够的企业去支持大量单纯写字楼的运作。（2）石家庄城

2、市经济的服务性、休闲性为主的产业结构特点。3、石家庄市写字楼市场的基本形态有：（1）企业自有的办公楼（部分出租）：如冶金大厦（2）酒店+写字楼：如燕山大酒店、世贸皇冠酒店（3）综合性写字楼（公寓+酒店+写字楼）：如世纪国际中心。（4）纯写字楼：如：东方大厦、祥源大厦（5）社区性写字楼：如翰林盛世（6）第一代商住写字楼：如金鼎公寓（7）第二代商住写字楼：如时代方舟、一品门第（二）市场分析1、石家庄市以往3年写字楼市场对比分析1999年—2001年石家庄市的写字楼施工平均以65%的速度递增，平均每年以22%的速度来完成施工面积，销

3、售面积与竣工面积同时发展，每年基本能销售52%的竣工面积，有48%的面积空置。2、石家庄市写字楼楼层功能分析石家庄写字楼的楼层功能划分主要有三部分：地下部分、裙楼、主楼。地下部分主要设为大厦的地下停车位。裙楼部分一般多为商场、酒店式大堂或金融营业厅。而顶部的二至三层为开发商的自用办公区。中间部分则进行销售或出租给各大客户。3、写字楼间隔面积分析石家庄市的写字楼主要以框架式结构为主，可自由间隔组合的形式出现。这样结构使得消费者可以按自己的个性进行个性的间隔及装修组合。据调查显示，石家庄写字楼的户型的面积主要集中在100平方米，最

4、小的户型面积在30平方米，最大的面积在300平方米以上。因此看出消费者比较喜欢面积较大的户型，100平方米是最为合适的户型面积。4、配套设施分析目前石家庄甲级写字楼具备的配套设施有：中央空调、水电、暖气、宽带网、停车场、商务中心、会议室、健身房、餐饮、娱乐活动室。随着石家庄市经济的发展，一些国际、国内知名企业入住石家庄，这必然对高档办公场所的需求量会不断增加。5、写字楼建筑风格分析（1）石家庄写字楼建筑结构形式上主要有：单体的板式楼、点式楼、塔式楼三大类。（2）石家庄写字楼大部分为单体的板式楼，其外观设计比较呆板，未能体现大厦

5、本有的个性，而且绿化方面缺乏。自去年开始，新推出的写字楼盘的建筑结构形式为塔楼居多，主要项目有：祥源大厦、中浩第一商务、一品门第。（4）写字楼外形设计，较少有鲜明与经典的独特风格世纪国际中心，采用欧式新古典主义风格，表达了丰富而可视性较强的设计风格。一品门第：采用现代主义风格，双子座塔楼，体现大厦尊贵的地位。6、写字楼地理位置分析（1）石家庄市写字楼市场中74%的面积坐落在桥东区域。（2）桥西区域的写字楼集中在火车站与省政府附近，红旗大街有部分写字楼；桥东区域的写字楼比较分散，在北国商城周边及和平路棉一立交桥附近比较集中。（3

6、）石家庄甲级写字楼主要分布在中山路、裕华路、中山路作为石家庄市内主要交通干道与繁华商业街，因其影响，给此处写字楼市场带来一定的价值。7、出租率分析项目名称华北大厦科技大厦怀特大厦怀特商厦燕山大酒店金圆大厦阳光大厦国贸大厦出租率90%90%85%85%85%85%80%80%石家庄目前写字楼市场的出租率达到78%，以整体分析来看比较乐观。作为出租率最高的甲级写字楼，华北大厦其位置在体育大街与跃进路交叉口，除本公司占用3层外，主要客户为外资公司驻河北省办事处。科技大厦以丙级写字楼的身份出租率并列第一，其主要客户来自IT行业及媒体。

7、8、石家庄甲级写字楼市场分析石家庄甲级写字楼市场的出租率为78%，租赁单价以燕春花园酒店位首，5.8元/平方米·天。面积：石家庄甲级写字楼面积占整体写字楼面积的24.5%。主要客户群：金融业、IT业、外地驻石办事处、经贸公司。配套设施：提供中央空调，车位、电梯、高级会所（健身房、咖啡厅等）、餐厅、商务中心、智能系统。费用：石家庄甲级写字楼的物业管理费、水费、电费包含在月租金以内。特点：目前石家庄甲级写字楼主要是酒店式写字楼，只有东方大厦、西美财智中心为纯写字楼，华北大厦为华北制药集团自用加出租写字楼。小结：通过整体了解，因经济

8、及环境因素，石家庄甲级写字楼市场潜力较低，目前的甲级写字楼市场因其出租面积小，出租率较高。二、项目研究1、本项目处于未来中华分区的市级商业区项目位于石家庄市中华北大街四面临路，交通便利。根据石家庄总体规划，中华分区将成为省会的城市商业中心，并且在中华分区内采取“三中心五区”的