城市服务灵魂三问.docx

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1、目录城市服务热度持续提升1横琴案例研究1为什么选择横琴进行案例研究1横琴方案——从城市养护到城市综合治理2城市服务市场空间有多大？5盈利能力和占款问题——城市服务是好生意吗？6行业盈利能力稳定适中6行业不存在严重的占款问题8什么公司会赢得城市服务市场？9为什么是物管企业？9规模，背景，经验和特长十分重要11风险提示13城市服务维度的重点公司推荐13保利物业——短期业绩不足为虑，能力继续提升13招商积余——诚意整合，积极拓展15新大正——劝君惜取少年时16插图目录图1：横琴物业城市的模式构成2图2：公司的具体服务内容和服务升级路径

2、3图3：扣除城乡社区公共设施城乡社区事务支出5图4：2018年城乡社区事务支出分类（除公共设施）5图5：剔除公共设施，三城市城乡社区事务支出6图6：横琴的合同金额和当地社区服务财政支出6图7：横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目的付款结构T为服务开始的基准月9图8：横琴新区市政管养采购项目付款结构T为服务开始的基准月9图9：一体化服务同时需要精进专业和协调资源10图10：万科物业开发的黑猫二号停车系统可在城市服务复用11图11：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用11图12：万科物业在94个大中城市进行物业管理服务，拥有当地

3、成熟的人才团队13图13：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿不断复制.13表格目录表1：近期龙头公司拓展的城市服务项目1表2：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例1表3：大横琴城市公共资源经营管理有限公司近年中标项目一览3表4：公司市政管养订单涵盖的主要服务内容4表5：公司城市公共空间管理与服务主要内容4表6：横琴新区公共空间管理与服务项目合同细则7表7：2019年横琴新区市政管养采购公开招投标的评分体系7表8：投标的得分差距往往很大8表9：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方

4、式8表10：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式9表11：横琴新区部分项目使用单一来源采购项目的原因11表12：一些企业和地方成立合资平台公司举例12表13：保利物业2025年达产目标和测算示意表14表14：招商积余2017-2020Q1不同物业类型新签约情况16表15：重点公司盈利预测与估值表17城市服务是近几年兴起的，全新的物业管理细分子行业。在大类别而言，我们认为物业管理可以划分为住宅，商写，公建和城市服务三个子版块。但城市服务和公建物管还是有区别的，前者空间更大，后者仍然是针对建筑而言。▍城市服务热度持续提升今年以

5、来，万科、招商积余，新大正，永升生活服务等公司纷纷加强城市服务的布局。表1：近期龙头公司拓展的城市服务项目时间区域主体企业服务内容6月23日泗阳经济技术开发区永升生活服务智能城市建设的多项合同，打造城市运营管理6月23日青岛李沧区新大正智慧城市建设和运营保障服务，和青岛融源（李沧区政府资产运营管理平台）合作5月28日三亚崖州湾科技城招商积余秩序维护，内勤物业服务5月28日青岛即墨开发区招商积余城市空间秩序维护，工程，保洁，绿化，垃圾管控，设施管理。5月11日厦门鼓浪屿万科物业为全岛提供整合运营服务（市政、园林、市容、环卫、公房管

6、理，建筑保护等）资料来源：各公司公众号公告城市服务是一个新兴的细分赛道，此前万科物业，保利物业，碧桂园服务等致力于增加城市服务的项目储备。传统的物业管理针对楼宇内部的空间，而城市服务则针对城市公共的区域；传统的物业管理是基于面积的同质服务，城市服务则是定制性质的专项服务；传统的物业管理有清晰的甲方业主，城市服务则常常和在地的城投企业展开合作。表2：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例公司名称城市服务品牌典型案例珠海横琴新区、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车万科物业城市空间整合服务小镇、厦门鼓浪屿等

7、碧桂园服务城市共生计划遵义、衡水、西昌、大连金普新区等浙江嘉善县天凝镇、西塘古镇、大云镇，上海宝山区罗店镇、保利物业镇兴中国资料来源：各公司官网，杨行镇，重庆谭嗣镇、永城镇、羊角镇，辽宁孤山镇资本市场对城市服务业务研究讨论多，定量分析少。我们基于公开披露的招投标文件，以目前整个市场运营最稳定，品类综合度最高的万科物业横琴项目为例，来分析研究城市服务行业的市场空间，展望未来行业的发展前景。资本市场对城市服务行业定性推荐多，定量测算市场容量和盈利潜力少，我们用财政资金和城镇面积两个维度，试图定量测算这个行业的规模究竟如何，并展望行

8、业盈利能力的前景。▍横琴案例研究为什么选择横琴进行案例研究2018年5月24日，珠海大横琴投资有限公司与万科物业发展股份有限公司签署战略合作协议，国内首个“物业城市”治理模式就此出现。物业城市运营主体为珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司（以下简称为横琴公司）